No dia 6 de julho, o presidente do Banco Central, Armínio Fraga, afirmou que o governo não irá divulgar um ‘‘pacote’’ de medidas para estimular o setor de habitação. Ao invés disso, deverá anunciar medidas isoladas, assim que cada uma delas for preparada. A informação desarmou as expectativas do setor imobiliário nacional, que desde 14 de junho aguardava ansiosamente pelo conjunto de diretrizes para o reordenamento do crédito imobiliário, fruto de estudos do grupo interministerial instituído com essa finalidade.
O aviso de Armínio Fraga pode ser bom, pode ser ruim. O lado positivo reside no aspecto que cada medida anunciada estará realmente em condições de ser implementada. Afinal, sabe-se que é dificílimo obter consenso em torno de questões controversas, como a mudança do indexador dos contratos de financiamento habitacional.
O lado negativo reside no fato de que as partes nem sempre compõem o todo. Ou seja, ações pontuais poderão não resultar no esperado rearranjo institucional do financiamento imobiliário, o qual permitirá não só o revigoramento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) como o efetivo funcionamento do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Isso é temerário, pois só um consistente arcabouço pode abrigar e atender, simultaneamente, os diversos tipos de necessidades e interesses que permeiam a questão da moradia no País.
Isso poderá representar o desperdício da chance de se iniciar, no Brasil, um novo ciclo na história da indústria imobiliária. Um ciclo que está seriamente comprometido desde a extinção do BNH, em 1987, por ocasião do fracasso do Plano Cruzado. É sempre importante considerar que as atividades de longo prazo – como a imobiliária –, devem ser analisadas historicamente. Para saber o futuro desse setor, é preciso avaliar o presente e lembrar o passado.
Em termos de situação atual, a área imobiliária, como importante elo da cadeia produtiva da construção medida pelo Construbusiness, é hoje reconhecida como primordial para o desenvolvimento do País. Afinal, responde por quase 15% do PIB; absorve 13,5 milhões de trabalhadores (a cada 100 empregos diretos são gerados outros 285 indiretos e induzidos); e representa 60% do total de investimento bruto (R$ 115 bilhões por ano). E sem pressionar a balança comercial (não é um segmento importador de insumos) e sem necessidade de trazer de fora qualquer tipo de tecnologia.
Os números denotam que a construção deveria ser dos segmentos mais prestigiados pelas políticas governamentais. Todavia, não é isso o que tem ocorrido, contrariando a célebre definição do estadista francês Charles De Gaulle, de que quando a construção vai bem, tudo vai bem no país. Numa pequena retrospectiva, verifica-se que no início da década de 80 havia uma significativa produção de moradias. O governo Figueiredo, em seus três primeiros anos, permitiu a oferta de 500 mil moradias/ano, financiadas pelo SFH.
Os anos 90, porém, representaram a década perdida da indústria imobiliária, fortemente influenciada pelos equívocos do governo Collor, com confisco da poupança. Nesse período, o SFH não financiou mais do que 50 mil unidades por ano. Paralelamente, a população continuou crescendo. Isso justifica o déficit habitacional de cerca de 6 milhões de unidades.
Em seu primeiro mandato – e com a missão de implantar um Plano Real para consertar antigos problemas do País –, FHC praticamente ignorou a construção civil e imobiliária. Com isso, além de não combater o déficit de habitação, acelerou o índice de desemprego. Não se pode ignorar que nossas atividades absorvem aquela mão-de-obra com menor qualificação. Somente agora, em seu segundo mandato, ele atentou para a indústria imobiliária. Um dos primeiros sinais dessa decisão reside na atuação da Caixa Econômica Federal, que passou a financiar com mais expressão os compradores e os produtores de imóveis.
Outro fator de básica importância foi a mudança na política monetária. Desde 1994, a elevação dos juros, por conta das crises mexicana, asiática e russa, contaminou duramente as atividades imobiliárias. Apenas recentemente o governo começou a reduzir as taxas, comprometendo-se a aproximá-las de nossa realidade inflacionária. Afinal, é inadmissível ter uma inflação de 6% ao ano e custos financeiros acima de 20% ao ano.
As dificuldades do setor imobiliário brasileiro hoje são muitas. Primeiro, o temor de não poder fazer frente ao reajuste das prestações tem afastado os potenciais candidatos à aquisição da casa própria por intermédio do SFH (a correção dos contratos pela Taxa Referencial, durante os anos de 95 a 98, foi muito maior do que a correção dos salários). Ciente dessa incompatibilidade entre TR e renda do comprador, boa parte dos agentes financeiros é reticente em conceder financiamento imobiliário.
Sem financiamentos para a produção (de janeiro a maio deste ano, 67,4% dos imóveis comercializados tiveram crédito direto das empresas) e sem compradores dispostos a assumir o crédito do SFH, incorporadores e construtores temem continuar represando seu potencial realizador. Interessante notar que, apesar dessa fobia, o mercado mantém um certo nível de atividades. Imaginem se pudermos eliminar todos esses receios.
Pode ser bom, pode ser ruim. Se a saída for arrumar a indústria imobiliária a conta-gotas, os empresários da indústria imobiliária estão preparados para fazer a sua parte. Mas se essa estratégia não surtir o esperado efeito, o governo deve se preparar para suportar a mais veemente reação do empresariado e, especialmente, da sociedade que também sonha com um novo ciclo de desenvolvimento nacional, alicerçado no emprego e na moradia digna.
- ROMEU CHAP CHAP é presidente da Construtora Romeu Chap Chap S/A, ex-presidente da Fiabci/Brasil (Federação Internacional das Profissões Imobiliárias) e do Secovi-SP, Sindicato da Habitação.

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