São Paulo - O mercado imobiliário brasileiro vive de ondas, nos anos 90 os investimentos foram em imóveis de alto padrão, com o pacote habitacional anunciado na última semana pelo governo Lula, a moda agora é o popular.
Num mercado congelado pela restrição de crédito e pela falta de comprador, é o único filão onde haverá dinheiro farto. ''O grande desafio das construtoras é ocupar esse novo espaço'', afirma Rubens Menin, presidente da MRV, uma das poucas que constrói para o segmento econômico desde a sua origem, na década de 70. Mesmo hoje, embora várias empresas digam que atuam nesse nicho, poucas de fato vendem imóveis abaixo de R$ 100 mil.
''O mercado privado no Brasil não sabe trabalhar com baixa renda. O imóvel econômico para as construtoras é o de R$ 200 mil e isso não atinge nem 20% da demanda das famílias brasileiras'', diz a professora de planejamento urbano da USP, Ermínia Maricato. Com a enxurrada de recursos do governo, as construtoras parecem, finalmente, ter aceitado o desafio de produzir para esse público. ''O pacote resolveu um problema importante para o setor hoje, que é o capital de giro, que está caro e escasso'', diz o diretor de relações com investidores da Brascan, Luiz Rogélio Tolosa.
A Cyrela, maior incorporadora do País, é um caso exemplar. Segundo analistas, o controlador da companhia, Elie Horn, sempre viu com certa desconfiança a habitação popular. Recentemente, mudou de opinião. ''Hoje a moda é o popular. Então, vamos fazer o popular'', afirmou em entrevista recente. Na sexta-feira, o empresário reforçou a aposta. Em teleconferência com analistas e investidores, disse que a marca Living (que hoje faz imóveis na faixa de R$ 150 mil) deve representar 50% dos lançamentos e vendas da Cyrela no próximo ano. Em 2008, essa fatia foi de 30%.
A empresa ainda não está preparada para construir para quem ganha menos do que cinco salários mínimos, o grosso dos beneficiados pelo pacote. Mas o empresário prometeu que vai aprimorar o método de construção em grande escala.
''Do ponto de vista da engenharia, não há muito segredo. O preparo não está em construir, mas em desenhar o projeto, entender o que o público precisa'', diz o coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli/USP, João da Rocha Lima Júnior.
Para explorar esse filão, as empresas terão de fazer adaptações, mesmo as que já constroem imóveis econômicos. ''A maioria não está acostumada a fazer escalas tão grandes. Na baixa renda, o componente industrial ganha mais importância e o imobiliário, menos'', diz o analista da corretora Itaú, David Lawant.
A Rossi, que ficou conhecida nos anos 90 pelo Plano Cem, série de imóveis para a classe média baixa, chegou a desprezar o segmento. Há dois anos, ele representava apenas 13% dos lançamentos. A previsão é que atinja, no mínimo, 50% neste ano.
Seus executivos acreditam que a empresa tem condições de recuperar a experiência do passado para largar na frente. Segundo o diretor do segmento econômico, Renato Diniz, a empresa sabe produzir em escala, racionalizando custos. Além disso, tem um banco de terrenos no valor de R$ 3 bilhões para receber os empreendimentos. ''Pelo menos 90 projetos para o segmento já estão em fase de aprovação em todo o País.''
O que nenhuma empresa fez até hoje foi construir imóveis para quem ganha abaixo de três salários mínimos, até porque nunca houve crédito para elas. ''Antes do plano, essas pessoas não conseguiam se enquadrar nas condições de financiamento'', admite o presidente da Rodobens Negócios Imobiliários, Eduardo Gorayeb. Agora, a companhia investe para atendê-las. ''Já estamos trabalhando para achar viabilidade econômica nesses projetos.''
A MRV é outra empresa que pode avançar mais rápido nesse novo mercado, segundo os analistas. Hoje, 93% de seus imóveis são vendidos para famílias com renda entre três e dez salários mínimos.

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