Otimista com novo ciclo, mercado imobiliário aposta em ‘valorização espalhada’

Uma rara combinação de fatores conspira a favor dos investimentos em imóveis novos e usados em 2021. Em Londrina, o novo círculo virtuoso que se desenha no pós-pandemia promete alavancar investimentos nos quatro cantos da cidade, impactada pela conclusão de obras viárias importantes e por uma economia irrigada pelas exportações do agronegócio.

Desafiando outros indicadores importantes e negativos, como nível da atividade econômica e a inflação em alta, o volume de financiamentos imobiliários no Brasil cresceu 113% no primeiro trimestre em relação ao mesmo período do ano passado, para mais de R$ 43 bilhões concedidos pelos bancos, de acordo com levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

O crédito farto e as taxas de juros atraentes fertilizaram um terreno que já se mostrava muito promissor com a euforia do agronegócio, setor que deve faturar mais de R$ 1,1 trilhão (Valor Bruto da Produção Agropecuária) este ano. As exportações a todo vapor, graças ao câmbio favorável e a escassez de produção em países concorrentes, são a locomotiva desta composição trilionária.

“Este é o momento da compra de imóvel”, garante Adriana Cezar, administradora e gestora de negócios da Cruciol Imobiliária, defendendo uma ideia que sustenta a valorização transversal de áreas residenciais e comerciais.

Além do acesso facilitado ao crédito, o motivo da recomendação está relacionado com a forte apreciação do Índice Geral de Preços - Mercado da Fundação Getúlio Vargas, que acumula alta de 36,69% nos últimos 12 meses.

Neste patamar, inimaginável em um passado recente, o indexador habitual para os contratos de locação assustou muita gente e fez o olhar do mercado pender para a compra. “Em relação ao ano passado, o mercado está mais confiante, o que inibe renegociações no valor do aluguel”, explica Adriana.

Para o imobiliarista Raul Fulgencio, a explicação da atual solidez do mercado imobiliário é a assimilação da cultura dos juros baixos pelo mercado, que sem atrativos no mercado financeiro tradicional busca a segurança no investimento em imóveis. “O brasileiro ainda não tem a cultura de operar no mercado de ações e ainda aposta no que acredita ser menos arriscado”.

O confinamento imposto pela pandemia também influenciou alguns nichos do mercado. Segundo Fulgencio, a procura por imóveis mais confortáveis turbinou o preço do metro quadrado em condomínios fechados. “De modo geral, os imóveis estão valorizados em todas as regiões. No entanto, há uma demanda reprimida nesta modalidade”, avalia.

Ele estima que o metro quadrado tenha ficado até 100% mais caro no caso dos terrenos e em torno de 30% no caso das casas justamente pela baixa oferta. “Muitos empreendimentos, especialmente na zona sul, estão enfrentando a morosidade do processo de licenciamento da Prefeitura”, reclama.

No último levantamento do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), divulgado no início do ano, o metro quadrado mais caro da cidade estava num bairro da zona sul, o Jardim Bela Suíça, no caso dos apartamentos de três quartos, e no Parque Guanabara, no caso das casas de três quartos.

Adriana concorda que a valorização mais expressiva ainda é na nova Zona Sul e que um dos motivos é a procura por edificações horizontais, um reflexo da pandemia.

O mercado de Londrina, pólo de construção civil e tradicional praça de investimentos em imóveis de alto padrão, sustenta uma confiança ainda maior do que em outros municípios em virtude de um número significativo de obras viárias, engavetadas por muito tempo e que hoje estão se concretizando.

Em andamento ou já entregues, elas impactam a mobilidade e criam novas fronteiras para loteamentos. As mais citadas pelos imobiliaristas são o Arco Leste, a Cidade Industrial, as duplicações da PR-445 até o distrito de Irerê, e a ampliação das avenidas dos Pioneiros e Faria Lima.

E os especialistas ouvidos pela Folha concordam que estas intervenções ajudaram a multiplicar os alfinetes no mapa das boas opções de investimentos. E eles estão mais espalhados do que nunca.

A pedido da reportagem, o presidente do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) Regional Norte, Marcos Moura, proprietário da Imobiliária Mônaco, analisou a situação e comentou algumas características desta nova ordem urbana que emerge neste início de década na cidade.

Região Sul

“Os terrenos à venda nesta região tendem a ter um novo perfil e as principais opções num futuro próximo serão os lotes de 500 metros. Na parte vertical da Gleba e nas regiões vizinhas a demanda vai continuar alta e a valorização é certa, inclusive imóveis comerciais, especialmente imóveis para a área gastronômica. O entorno do Jardim Botânico, uma área plana, é uma outra região muito promissora a médio prazo.

Região Leste

Esta região vive um momento histórico, com um crescimento muito rápido e vigoroso. Se a gente comparar com a zona sul, por exemplo, o desenvolvimento daquela região de condomínios próximo ao shopping foi muito mais lento. Eu acredito que daquele período para cá o londrinense mudou sua visão sobre a cidade e hoje não se importa em viver com mais tranquilidade e segurança em bairros mais distantes do centro. O sucesso dos condomínios instalados naquela região está ligado a este pensamento menos provinciano dos moradores da cidade. Os investimentos em imóveis comerciais já estão a pleno vapor e vai acontecer naturalmente nos próximos anos. A duplicação da Avenida dos Pioneiros e a conclusão do Arco Leste vai consolidar este desenvolvimento.

Região Oeste

A proximidade com a universidade garante bons investimentos no Jardim Jamaica e no Jardim Pinheiros. Tem um aspecto muito positivo que é a localização, com acesso rápido para as outras regiões da cidade. Acredito em uma forte tendência de preenchimento dos vazios urbanos e no adensamento com condomínios verticais e horizontais, o que também deve valorizar a região como um todo, inclusive os bairros tradicionais, no entorno da Avenida Maringá e dos vales.

Região Norte

Hoje em Londrina a gente brinca que todo empreendedor pensa em montar negócio ou na Gleba Palhano ou na Avenida Saul Elkind, que está passando por um processo de elitização. Acabou completamente aquele estigma que existiu no passado, de ser uma espécie de região dormitório. Hoje muitos empreendedores que prosperam naquela região agora também vivem naquela região, geram bons empregos e consomem produtos e serviços cada vez mais sofisticados. E a instalação da Cidade Industrial de Londrina e a duplicação de mais 6,5 quilômetros da Saul até Cambé vai atrair muitos investimentos. A integração metropolitana vai se consolidar por aquela região.

Região central

“É a que mais nos preocupa, principalmente pela concorrência com os shoppings. Houve algum esforço de revitalização por parte do poder público, como a instalação da Nova Sergipe, mas ainda é preciso muito mais: iluminação, soluções de mobilidade, segurança. São necessários investimentos que sejam molas propulsoras para um novo ciclo de desenvolvimento, fundamentado na gastronomia, na vida cultural e no entretenimento. Esta mobilização para a recuperação do centro deve envolver também os moradores e as empresas para ser mais consistente.”