A redução expressiva do saldo devedor e da prestacão em contratos de mutuários que recorrem à Justiça é resultado de uma série de alterações feitas nos contratos. Ronaldo Bertaglia, advogado especializado em direito imobiliário, representantes de entidades de mutuários e o presidente do Instituto Brasileiro do Direito Bancário, Joaquim Ernesto Palhares, têm o entendimento de que há irregularidades nos contratos do SFH e da Carteira Hipotecaria.
- Inversão da Tabela Price: entre as irregularidades apontadas nas ações movidas pelos mutuários, essa é a que provoca maior discussão entre economistas, advogados e consultores. As ações pedem que os bancos primeiro deduzam a parcela paga e depois corrijam a dívida. Hoje, os bancos primeiro corrigem o saldo devedor e depois subtraem a parcela paga no mês. ‘‘Com essa inversão de procedimento, o saldo devedor dos mutuários tem acréscimo indevido de cerca de 1,12% ao mês’’, diz Bertaglia. Segundo ele, a Resolução nº 1.446/88, do Conselho Monetário Nacional (CMN), incorporada pela Resolução nº 1.980/93, que determina essa inversão, é ilegal, provoca desequilíbrio financeiro nos contratos e pode ser contestada judicialmente pelos mutuários.
O economista e matemático financeiro José Dutra Vieira Sobrinho e o consultor-jurídico Carlos Eduardo Duarte Fleury, da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), discordam dessa interpretação. ‘‘O sistema Price é, simplesmente, uma tabela de coeficientes e fatores usados para obter o valor de prestações iguais e sucessivas necessárias a amortizacao do empréstimo no prazo combinado entre as partes’’, explica Dutra. ‘‘A correção da dívida antes da subtração da parcela paga é um procedimento correto.’’
- Capitalizacao: Palhares não contesta a forma de aplicação da Tabela Price pelos bancos, mas afirma que há cobrança indevida de juro nesses contratos. Segundo ele, a incidência de juro e da Taxa Referencial (TR) na atualização da dívida provoca a capitalização indevida do juro, onerando o mutuário. Dutra afirma que não existe irregularidade na atualizacao da dívida do mutuario.
- Troca da TR: as ações pedem a substituicão da TR pelo INPC, uma vez que o Supremo Tribunal Federal (STF) julgou inconstitucional o uso da TR na correção de dívidas.
- Limitação dos juros: substituição do juro contratual pela taxa máxima de 10% ao ano, porque esse é o juro previsto na Lei nº 4.380 para contratos de financiamento do SFH. Em geral, contratos do SFH tem juros de 12% ao ano.
- Troca da correção de 84,32%: essa atualização foi aplicada no saldo devedor no Plano Collor. O Superior Tribunal de Justica (STJ) já decidiu que o índice correto é 41,28%, como pedem os mutuários.
- Mudança da Carteira Hipotecária: ações pedem recálculo do contrato pelas normas do SFH, com juros de 10% ao ano, com base em que a Carteira Hipotecária é ilegal.

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