Quem es­pe­ra­va se li­vrar do em­ba­ra­ço de pe­dir pa­ra que um ami­go se tor­ne fia­dor de um imó­vel vai se de­cep­cio­nar com as al­te­ra­ções da Lei do In­qui­li­na­to que pas­sam a vi­go­rar a par­tir de ama­nhã. Tan­to es­pe­cia­lis­tas quan­to pro­fis­sio­nais do se­tor imo­bi­liá­rio avi­sam que as mu­dan­ças agi­li­zam ­mais si­tua­ções de des­pe­jo que as de lo­ca­ção.
  A Lei 12.112, san­cio­na­da pe­lo pre­si­den­te ­Luiz Iná­cio Lu­la da Sil­va em de­zem­bro do ano pas­sa­do, com­ple­men­ta a Lei 8.245/91, que re­ge to­do o pro­ces­so en­vol­ven­do lo­ca­dor (o do­no) e o lo­ca­tá­rio (­quem alu­ga o imó­vel). ‘‘Na ver­da­de, a lei de 1991 tam­bém já se ba­sea­va em de­ter­mi­na­ções do Có­di­go Ci­vil. O que ocor­re ago­ra é que as al­gu­mas mu­dan­ças dei­xam cla­ros en­ten­di­men­tos ju­ris­pru­den­ciais pa­cí­fi­cos, ou se­ja, de­ci­sões já aca­ta­das por mui­tos juí­zes e ­tribunais’’, ex­pli­cou o ad­vo­ga­do ­Ivan Pe­go­ra­ro, es­pe­cia­lis­ta em ques­tões con­tra­tuais e de lo­ca­ções.
  En­tre as mu­dan­ças que en­tram em vi­gor ama­nhã es­tá a li­be­ra­ção do fia­dor do com­pro­mis­so jun­to ao imó­vel, mas den­tro de de­ter­mi­na­das si­tua­ções. ‘‘Es­tá se pen­san­do que o fia­dor po­de se exo­ne­rar. É um equí­vo­co por­que a lei só per­mi­te is­so de­pois de en­cer­ra­do o con­tra­to ini­cial. Ain­da as­sim, ­após a da­ta em que o fia­dor co­mu­ni­car sua de­sis­tên­cia, por es­cri­to, ele per­ma­ne­ce res­pon­sá­vel por ­mais 120 ­dias’’, es­cla­re­ceu Pe­go­ra­ro. De­ta­lhe: ca­so se con­cre­ti­ze a de­sis­tên­cia, o in­qui­li­no tem que apre­sen­tar ou­tro fia­dor ou po­de ser des­pe­ja­do tam­bém.
  A lei tam­bém pre­vê a pos­si­bi­li­da­de de o pro­prie­tá­rio rea­ver o imó­vel em até 30 ­dias de­pois que a Jus­ti­ça de­ter­mi­nar o des­pe­jo. ‘‘Cla­ro que is­so de­pen­de da agi­li­da­de do pro­ces­so, que na prá­ti­ca po­de re­du­zir o tem­po de des­pe­jo de um ou ­dois ­anos pa­ra qua­tro ou cin­co ­meses’’, aler­tou a ge­ren­te de lo­ca­ção da Imo­bi­liá­ria San­ta­mé­ri­ca, Lu­ci­le­ne Cou­ti­nho Fer­ri Cal­vi.
  Atuan­te no se­tor há 22 ­anos, o do­no da Imo­bi­liá­ria R Zor­zan, Re­na­to Zor­zan, dis­se que as al­te­ra­ções na lei não mu­da­rão o com­por­ta­men­to do mer­ca­do, nem mes­mo os con­tra­tos ­atuais. ‘‘Tu­do que es­tá pre­vis­to ali já cons­ta nos con­tra­tos de qua­se to­das as imo­bi­liá­rias. Is­so in­clui até mes­mo a pro­por­cio­na­li­da­de da mul­ta ­rescisória’’, co­men­tou Zor­zan. Ele se re­fe­riu à mul­ta de ­três alu­guéis pre­vis­ta no con­tra­to pa­drão de 30 me­ses. Ca­so o in­qui­li­no cum­pra, por exem­plo, me­ta­de do con­tra­to, ele pa­ga so­men­te 50% da mul­ta e não o va­lor to­tal pre­vis­to no do­cu­men­to que as­si­nou.
  Pa­ra a su­per­vi­so­ra ad­mi­nis­tra­ti­va da Imo­bi­liá­ria San­ta­mé­ri­ca, Cin­tia Apa­re­ci­da Or­tu­nes, as al­te­ra­ções na lei não me­xe­ram em ou­tras ­áreas po­lê­mi­cas, co­mo por exem­plo, a ­ação por re­pa­ra­ção de da­nos. ‘‘Is­to é que de­sa­ni­ma os do­nos de imó­veis. E não es­ta­mos fa­lan­do de clas­ses C e D não. Tem fa­mí­lia de al­to po­der aqui­si­ti­vo que en­tre­ga tu­do ­destruído’’, ga­ran­tiu Cín­tia, lem­bran­do que pou­quís­si­mos ca­sos de pe­di­do de re­pa­ra­ção de da­nos se trans­for­mam em ­ação ju­di­cial.
  Pa­ra to­dos os en­tre­vis­ta­dos, são os ca­sos pro­ble­má­ti­cos que re­ve­lam a im­por­tân­cia do fia­dor. ‘‘Ele não é só uma ga­ran­tia de ca­rá­ter fi­nan­cei­ro. O fia­dor tam­bém ­atua co­mo mo­de­ra­dor, ne­go­cia­dor e até mes­mo co­mo um co­bra­dor que não dei­xa o in­qui­li­no em si­tua­ção em­ba­ra­ço­sa. Ele é que mui­tas ve­zes con­ver­sa dis­cre­ta­men­te com o de­ve­dor e o con­ven­ce de que pre­ci­sa hon­rar os ­compromissos’’, de­ta­lhou Lu­ci­le­ne Cal­vi. ‘‘O fia­dor é ­quem ga­ran­te as si­tua­ções de re­pa­ra­ção de da­nos e tam­bém ­quem tran­qui­li­za o do­no do imó­vel. Di­fi­cil­men­te um lo­ca­dor dei­xa­rá de exi­gir ­um’’, ga­ran­tiu Or­tu­nes.
  Se­gun­do Zor­zan, a lo­ca­ção de um imó­vel sem fia­dor sem­pre foi pre­vis­ta na lei, mas tal de­ci­são pre­ci­sa par­tir do do­no e não da imo­bi­liá­ria. ‘‘Se uma pes­soa che­ga ­aqui e diz que ­quer lo­car pa­ra um pa­ren­te ou ami­go sem fia­dor, nós orien­ta­mos o con­trá­rio. ­Quer aca­bar uma ami­za­de ou bri­gar com um pa­ren­te? En­tão fa­ça ­isso’’, iro­ni­zou Re­na­to Zor­zan.
  Em ­duas coi­sas, to­dos os en­tre­vis­ta­dos con­cor­da­ram: as mu­dan­ças aju­dam os ­bons clien­tes e pe­na­li­zam os ­maus pa­ga­do­res. ‘‘Me­lho­ra pa­ra o lo­ca­dor, va­lo­ri­za o bom pa­ga­dor e ­traz cer­ta se­gu­ran­ça pa­ra o mer­ca­do. A lei fi­cou bo­ni­ta no pa­pel, va­mos ver se vai ­funcionar’’, con­cluiu Mar­li Nu­vo­li.

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