Muitas das distorções verificadas nos contratos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) - que geram milhares de processos judiciais - poderiam ser evitadas se o mutuário conhecesse o teor das cláusulas antes de assinar o documento. Especializados em análise e recálculo de dívidas bancárias, os economistas Luis Fernando Borges e Marco Aurélio Garcia, da Monetarium Consultoria, em Londrina, afirmam que é preciso entender as características financeiras da operação antes de decidir pelo tipo de contrato.
Segundo eles, um dos problemas mais comuns é a utilização de índices diferentes para a atualização do saldo devedor e da prestação mensal. Se o saldo é corrigido pela TR e a prestação varia de acordo com a variação salarial, por exemplo, é certo que o mutuário vai chegar ao final do prazo de financiamento sem ter quitado a dívida.
Enquanto a prestação varia pouco, o saldo continua subindo. Os juros passam a incidir sobre o valor corrigido da dívida, gerando, com o tempo, a amortização negativa. Nesse caso, todo o valor da prestação é usado para pagar parte dos juros e a dívida, que deveria diminuir, fica cada vez maior.
Quando o sistema de amortização utilizado pelo contrato é a Tabela Price, a situação se agrava. A Price prevê cobrança de juros compostos (quando o juro incide sobre o valor da dívida acrescida dos juros cobrados anteriormente), mas é divulgada como sistema que pratica juros simples (quando o juro é cobrado apenas sobre o capital). ''Além de tudo, a cobrança de juros compostos é ilegal'', alertam.
Eles citam o caso de um mutuário que financiou R$ 43,5 mil em 120 meses, pela Tabela Price e utilizando o mesmo índice de correção para a prestação e o saldo devedor. Ao final dos dez anos de financiamento, ele havia desembolsado R$ 81,2 mil, com pagamento total da dívida.
Se o sistema de amortização utilizasse juros simples, o saldo seria liquidado com R$ 73,2 mil. Fora isso, as prestações ficariam menores. A última parcela paga, por exemplo, diminuiria de R$ 745,00 para R$ 704,00 se a Price fosse substituída.
O despachante Oscar Silva Engmann sente no bolso as consequências das distorções do SFH. Ele financiou uma casa em 1988, com entrada de 30% do valor do imóvel, que, hoje, vale R$ 80 mil. Com prazo de financiamento de 240 meses, ele já pagou 191 parcelas, mas, mesmo assim, deve R$ 176.394,52 para a Caixa Econômica Federal (CEF). Há dois anos, ele entrou com ação para questionar a dívida e aguarda o parecer da Justiça.

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