A lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) estabelece em seu Art. 53 a impossibilidade da perda total das prestações pagas. Porém, qual seria o justo valor a ser devolvido? Poderiam as partes livremente pactuar estes valores, desde que não contrariem a lei? O que poderia ser considerado como retenção exagerada?
Seja qual for a solução adotada, dois preceitos fundamentais devem estar presentes: não existência de enriquecimento ilícito e a necessária penalização pelo não cumprimento de obrigação contratual, válidos tanto para o vendedor quanto para o comprador. Além disso, o descumprimento das obrigações assumidas por uma das partes não pode resultar em prejuízo para a parte que cumpriu suas obrigações contratuais. Para elucidar esse raciocínio, vamos a um exemplo:
Suponhamos que alguém compre um imóvel, num lançamento imobiliário, pelo preço total de R$ 100.000,00 a ser pago com 10% de entrada e o saldo em 24 prestações mensais de R$ 4.210,00 , já incluídos os juros. Suponhamos, também, que o comprador, após ter pago a entrada e mais duas prestações, tenha então se tornado inadimplente. Nesse momento, o argumento de que deve haver a devolução integral, uma vez que o vendedor revenderá o imóvel com lucro, deve ser de pronto descartado, pois nesse caso, o comprador, não se tornando inadimplente, é quem poderia revender seus direitos sobre o imóvel, e com lucro, o que aliás sempre acontece quando temos um cenário econômico favorável à valorização imobiliária.
Mas analisemos, no momento da inadimplência, quanto o comprador já pagou e quanto o vendedor teve de desembolsar, como consequência da operação realizada:
- Valor pago pelo comprador: 10.000,00 + 2x4.210,00 = R$ 18.420,00
- Valor de despesas irrecuperáveis desembolsadas pelo vendedor (valores médios): comissão paga ao corretor que intermediou a venda – 5% do valor de venda (R$ 5.000,00); Pis e Cofins – 3,65% sobre o valor recebido (R$ 672,33); CPMF – 0,3% sobre o valor recebido (R$ 55,26); despesas com promoção e publicidade – 2% do valor de venda (R$ 2.000,00); despesas com a administração e cobrança – 7% do valor recebido (R$ 1.289,40); Total: R$ 9.016,99.
Podemos, então, simular o que aconteceria, considerando-se os termos de sentenças já proferidas no sentido de que fosse devolvido ao comprador inadimplente 90% do valor por ele já pago: valor a ser devolvido ao comprador – 90% do valor pago (R$ 16.578,00); valor recebido pelo vendedor (R$ 18.420,00); despesas irrecuperáveis (R$ 9.016,99); valor a ser devolvido ao comprador (R$ 16.578,00); saldo em caixa para o vendedor (negativo): R$ 7.174,00.
Ora, o exemplo mostra que foi ferido pelo menos um dos preceitos acima apontados, ou seja, o vendedor teve um prejuízo de R$ 7.174,00, simplesmente pelo fato de o comprador não ter cumprido a obrigação contratual assumida. Nesse ponto, outro argumento deve ser descartado: o de se tentar estabelecer que esses prejuízos podem ser acrescidos ao preço numa eventual revenda. Em princípio o preço de venda é o preço de mercado, que não aceita ser acrescido, muito menos em níveis como este (cerca de 7% do preço). Raciocinando por absurdo, se uma mesma unidade fosse revendida várias vezes, como resultado de rescisões provocadas por inadimplência, poderíamos ir acrescendo esses custos de cada etapa ao preço da unidade? Obviamente, não! Além disso, num lançamento imobiliário é feita uma concentração de esforços que resulta em economia de escala no que diz respeito aos custos de publicidade, promoção e intermediação de vendas, custos estes que seriam maiores no caso da venda de uma unidade isolada.
No exemplo analisado, e para que não houvesse prejuízo ao vendedor, o valor máximo a ser devolvido seria de R$ 9.404,00, ou seja, 51% do valor pago pelo comprador. Portanto, fica claro que a determinação pura e simples de um porcentual a ser devolvido não pode ser feita sem que se considerem as particularidades de cada caso.
Ainda assim, outro fato deve ser considerado: como efetuar a devolução se, dos valores pagos – deduzindo-se as despesas efetuadas –, o restante foi investido na obra, tendo se transformado em tijolos, pedra, cimento , areia, etc.? Nessa hipótese, e para não comprometer o bom andamento das obras (não prejudicando assim outros condôminos adimplentes), a solução seria o vendedor ir a mercado captar recursos para efetuar a devolução. Isso, obviamente, implicaria custos financeiros adicionais, a serem levados em conta. E essa situação passa a ter maior importância quanto maior o porcentual de compradores inadimplentes.
Numa incorporação imobiliária existe um pacto entre incorporador e compradores, no sentido de que os compradores pagarão as parcelas do preço avançadas e o incorporador entregará a obra e as unidades concluídas na forma e prazo determinados. O incorporador, ciente de suas responsabilidades, pode estabelecer, por ocasião do registro da incorporação, o número mínimo de vendas, em prazo determinado, para que tenha sequência a incorporação. Caso contrário, pode haver a desistência do processo, retornando as partes à situação anterior, (Art.34 da lei 4.591/64). Alcançado o número mínimo de vendas que garanta a consecução de todo o processo, e baseado nos compromissos de compra e venda assinados, o incorporador assume outras obrigações com fornecedores dos mais variados insumos (como elevadores, caixilhos, esquadrias, etc.) as quais não podem ser rompidas somente pelo fato de os condôminos resolverem não mais cumprir com o acordo feito.
Outro aspecto a ser considerado é quando a inadimplência ocorre após a entrega da unidade e, portanto, da ocupação do imóvel. Nesse caso, além dos custos mencionados acima, devem ser considerados aspectos como a fruição do bem, eventuais débitos decorrentes das cotas condominiais e/ou do imposto predial relativo à unidade não quitadas, eventuais modificações introduzidas no imóvel que lhe diminuam o valor e eventuais custos para recolocar o imóvel nas mesmas condições físicas que foi entregue ao comprador, haja vista sua natural depreciação.
Cabe ressaltar que, ainda nesta etapa, o comprador tem a possibilidade de alienar seus direitos sobre a unidade e quitar seu débito junto ao vendedor, cumprindo assim sua obrigação contratual. Todavia, se a situação de mercado não for favorável naquele momento, e a jurisprudência não caminhar no sentido de considerar os aspectos aqui levantados, obviamente será ‘‘melhor negócio’’ para o comprador inadimplente não efetuar a venda e aguardar que o vendedor lhe devolva os valores pagos, estando ele comprador, nesse caso, em situação bastante confortável, mesmo tendo dado causa à rescisão do contrato por não ter cumprido com suas obrigações.
Portanto, a determinação da forma e do ‘‘quantum’’ a ser eventualmente devolvido à compradores inadimplentes, não pode ser tratado de forma simplista, mas, ao contrário, considerando em cada caso os diversos aspectos que envolvem cada operação.
- CLÁUDIO BERNARDES é integrante do Conselho Consultivo do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, e titular da Ingaí Incorporadora S.A.

mockup