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Economia

m de leitura Atualizado em 04/07/2022, 07:02

Juros em alta e sangria na poupança preocupam mercado imobiliário

No primeiro trimestre, a retirada líquida da poupança foi de R$ 30,7 bilhões, após recordes mensais de captação ao longo de 2020

PUBLICAÇÃO
segunda-feira, 04 de julho de 2022

Ana Paula Branco e Douglas Gavra/Folhapress
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São Paulo  - Há cerca de dois anos, no início da pandemia, o mercado imobiliário vivia um momento único: com as pessoas em isolamento, o estoque da poupança - uma das principais fontes de recursos do financiamento - batia recordes, e os juros estavam em nível baixíssimo, o que permitia que mais famílias ficassem elegíveis para tomar crédito. Agora, o jogo parece ter virado, com a poupança das famílias registrando baixas e os juros subindo.

No primeiro trimestre, a retirada líquida da poupança foi de R$ 30,7 bilhões, após recordes mensais de captação ao longo de 2020, de acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). Segundo a entidade, as cadernetas do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) registraram nova retirada em abril, e maio foi o único mês com resultado positivo.

No começo do ano, 44% do funding para financiamentos imobiliários veio de recursos da poupança pelo SBPE, 29%, do FGTS, e o restante, de títulos de crédito, como LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Do lado dos financiamentos com recursos da poupança, nos primeiros cinco meses de 2022, o volume somou R$ 69,7 bilhões, queda de 10% ante o mesmo período do ano passado. Nos cinco primeiros meses do ano foram financiados 293,06 mil imóveis com recursos da poupança do SBPE, 11,7% abaixo a igual período de 2021.

O diretor-executivo da Abecip, Filipe Pontual, afirma que a expansão do crédito está dentro das expectativas para 2022: 5% menor do que no ano passado. No acumulado de 2021, os financiamentos imobiliários somaram mais de R$ 205 bilhões, um recorde.

O segmento também enfrenta hoje o aumento de custos de produção, a inflação elevada e a escalada dos juros, que preocupa não só pelo impacto na renda das famílias e do crédito mas pela redução da demanda econômica que ela irá provocar no segundo semestre.

Quando a Selic chegou a 2% ao ano, os bancos cobravam uma taxa de juros anual de 7% nos financiamentos habitacionais. Com a queda dos juros entre 2016 e 2020, cerca de 5 milhões de novas famílias se tornaram elegíveis para financiar um imóvel, segundo cálculo do Banco Inter. Só que a taxa de financiamento agora, com a Selic em 13,25% ao ano, está entre 8% e 10%, causando o efeito contrário no acesso ao crédito.

Alguns analistas também têm dado como certo um período de queda do PIB de dois trimestres, entre o último trimestre deste ano e o primeiro do ano que vem. Nesse contexto, se aliam a alta de juros nos Estados Unidos, a inflação global e a menor perspectiva de crescimento da economia mundial.

O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção) subiu 2,81% em junho, percentual superior ao apurado no mês anterior, quando o índice registrou taxa de 1,49%. Com esse resultado, o índice acumula alta de 7,20% no ano e 11,75% em 12 meses. Também em 12 meses, os materiais e equipamentos da construção registraram aumento de 14,31%; a mão de obra, de 9,92%

.O cenário é bastante desafiador, favorece o perfil de consumidor com renda mais elevada, enquanto a renda mais baixa está pressionada pela inflação e por juros mais altos, diz Ana Maria Castelo, responsável pela divulgação do INCC-M e da Sondagem da Construção da FGV (Fundação Getulio Vargas). "A taxa de juros subiu, os custos de produção e os custos para construir cresceram em ritmo mais elevado do que se imaginava. O orçamento doméstico e a renda das famílias também sofrem. A régua subiu, e muitas pessoas que poderiam pensar em adquirir um imóvel de um determinado valor trocaram para opções de valor mais baixo ou estão adiando a decisão", diz.

A alta do INCC aumenta o saldo devedor do imóvel comprado na planta. Segundo Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, o forte impacto do índice no reajuste das parcelas já faz compradores recorrem ao distrato. "A compra e a simulação de pagamento foram feitas num cenário de três anos atrás. Agora, na hora de financiar, a dívida está maior e o financiamento está mais caro", diz.

De acordo com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o número de quebra de contrato de compra de imóvel aumentou 33% no primeiro trimestre de 2022 comparado ao mesmo período do ano passado. 

Apesar da pressão inflacionária, a venda de imóveis no país seguiu firme no começo do ano, segundo relatório divulgado pela Abrainc em 14 de junho. O levantamento registra quase 37 mil unidades vendidas, uma alta de 6,2% no primeiro trimestre de 2022 em comparação ao mesmo período de 2021. O número de lançamento acompanha o ritmo. Cerca de 17 mil imóveis do programa Casa Verde e Amarela e mais de 10 mil imóveis de médio e alto padrão foram lançados no período.

Leonardo Mesquita, vice-presidente comercial na Cury Construtora, diz que o foco é selecionar bem os projetos a serem lançados se preparando para possíveis instabilidades do último trimestre deste ano de eleição presidencial e Copa do Mundo. O ICST (Índice de Confiança da Construção) subiu 1,2 ponto em junho, para 97,5 pontos. O primeiro semestre chegou ao fim com o aumento da confiança da construção, alavancado pelos investimentos do mercado imobiliário e da infraestrutura. Já na comparação com o fim do ano passado, a melhora da confiança é menos significativa, o que sugere moderação no ritmo de crescimento.