''O mercado não é uma criação divina. É uma invenção humana. Pode falhar. Mas costuma falhar bem menos que o governo.''


Robert Reich, economista americano


Sai o SFH, entra o SFI

O financiamento imobiliário para habitação de classe média acaba de trocar os juros de 12% ao ano mais TR (de 2% nos últimos 12 meses), com reajuste anual pelo índice de custos da construção, por juros livres, com reajuste mensal por qualquer índice de preços (de preferência, o IGPM, de 10% nos últimos 12 meses).

Como é que é? Para o mutuário, o custo do contrato subiria hoje de 14% ao ano (pelo velho SFH), com reajuste anual, para 22% ao ano, com reajuste mensal (pelo novo SFI). Tem-se aí a reintrodução da indexação da economia para um governo que não quer atualizar a tabela do IR do mutuário sob a alegação esfarrapada de que isso equivaleria a uma reindexação da economia...

Para levar a classe média a trocar o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), em rota de extinção, pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o governo acaba de tomar medidas pontuais adequadas. Primeiro: suspendeu os financiamentos da Caixa Econômica Federal para a classe média, respeitados os contratos já assinados ou ainda em exame. Segundo: arredondou dispositivos que vinham travando a decolagem do SFI, regulamentado em 1997.

No SFI, não há teto para avaliação do imóvel nem para o empréstimo correspondente. Pelo SFH, o imóvel novo não pode passar de R$ 300 mil e o financiamento do próprio nada além de R$ 150 mil. Os prazos devem subir de 10 a 15 anos no SFH para mais de 20 anos no SFI (se o banco quiser).

O que realmente muda para os dois lados do balcão é o cardápio de garantias. Investidores, financiadores e incorporadores ganham com o SFI o lastro das hipotecas imobiliárias securitizadas e renegociadas no próprio mercado financeiro. Risco ainda menor porque o empréstimo passa a desfrutar da blindagem jurídica da alienação fiduciária do imóvel financiado.

Um direto no queixo da inadimplência (que hoje assola 53% dos contratos do SFH). Pelo SFI, a retomada do imóvel terá seu prazo reduzido da média atual de 54 meses para 3 meses. Uau! Em caso de disputa judicial, estará a salvo a cobrança do principal (parcela não controversa da dívida), do condomínio e dos tributos. Sem esse pagamento, estará decretada a desocupação, com o mutuário encalacrado passando a dever um adicional de 1% do valor do imóvel até a devolução efetiva do próprio.

Para os carpinteiros do SFI, esse balaio de garantias, casando segurança total com liquidez absoluta e rentabilidade apetitosa, vai atrair para a habitação da classe média um dilúvio de capitais. Incluída a poupança atuarial dos fundos de pensão. A captação a maior virá pela Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e pela Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), criadas na semana passada.

Secos & Molhados

Sem refresco
- E para o mutuário, nada? A escritura vai virar hipoteca com alienação fiduciária. O crédito vai ficar mais caro. A malvada da inadimplência vai ficar proibitiva. Ou suicida. A correção mensal da prestação estará descolada da correção anual do salário. Um plano de desequivalência salarial explícito em lei.

Linhas tortas
- Os inventores do SFI, copiadores de soluções de mercado made in USA, argumentam que haverá mais capitais do que projetos dentro de três anos. Isso atiçará a concorrência na direção de juros menores em prazos maiores. Nos Estados Unidos, como lembra Alcides Amaral, o crédito imobiliário é altamente competitivo e muito barato para o tomador final.

Efeito encol
- No SFI, o mutuário terá garantia de contrapartida no ''patrimônio de afetação''. Cada obra terá contabilidade própria, vacinada contra desvios do recursos para outros projetos da mesma empresa. Esta pode falir. A obra, não.

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