São Paulo - A possível existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro ainda divide opiniões de profissionais do setor e especialistas. Em uma coisa, porém, há consenso: se houver uma bolha em formação, não há dados suficientes até o momento para confirmá-la. Analistas afirmam que é impossível fazer avaliações precisas sem um histórico de pesquisas nacionais sobre variação de preços, volume de vendas, concessão de crédito, taxa de juros e inadimplência dos financiamentos, entre outros dados.
''Não dá para bater o martelo e dizer com 100% de certeza que há uma bolha ou não'', afirma Adolfo Sachsida, técnico do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) e coautor de um estudo que aponta sinais de uma bolha no Brasil. ''Os estudos de bolha exigem uma perspectiva de longo prazo. O Brasil tem carência dessas estatísticas'', completa Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice Fipezap, que faz levantamento de preços dos imóveis em sete regiões do País a partir dos classificados na internet.
Zylberstajn pondera que, mesmo nos Estados Unidos, onde a pesquisa de preços Case-Shiller é realizada desde a década de 80, não foi possível detectar a formação da bolha em 2008. Segundo o coordenador, a resposta não é simples porque não existe uma metodologia amplamente aceita entre economistas para diagnosticar a existência da bolha. ''Se soubéssemos explicar como, quando e porquê as bolhas se formam, poderíamos nos prevenir facilmente.''
Entre acadêmicos e empresários também é consenso que o País precisa de uma base de dados maior para aprimorar tais estudos. A principal pesquisa de preços disponível é o Índice Fipezap, feito há menos de três anos e vista com ressalvas, pois não coleta informações sobre negócios fechados de compra e venda, mas apenas de anúncios. Diante desse cenário, outros órgãos de pesquisa, como a Fundação Getúlio Vargas (FGV) e o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), estão trabalhando para implantar pesquisas com metodologias diferentes para coleta de preços.
Demanda
Para os profissionais que não acreditam na existência de uma bolha, o principal argumento é que a alta no preço dos imóveis é normal, pois está apoiada numa situação de demanda maior que a oferta. Nos últimos anos a demanda cresceu devido à melhora nos níveis de emprego e renda da população, ao mesmo tempo em que o crédito imobiliário passou a contar com juros mais baixos e prazos de pagamentos mais longos.
Por outro lado, o licenciamento e a construção de um prédio levam de três a cinco anos, de modo que as empresas não conseguem oferecer ao mercado imóveis na mesma velocidade em que são demandados. Além disso, os custos de construção continuam subindo, pois a explosão de lançamentos de novos empreendimentos provocou falta de mão de obra, elevação dos salários e escassez de terrenos nas grandes cidades. ''Os preços dos imóveis estão próximos do chamado valor justo. Não podem cair, porque os custos não estão caindo'', justifica o coordenador do núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo (USP), João da Rocha Lima.
Já Sachsida, do Ipea, defende que há, sim, sinais concretos de uma bolha no mercado brasileiro e que o culpado por isso é o governo federal. Pelo seu raciocínio, a explicação para a demanda desenfreada está na redução indevida dos juros para o financiamento das moradias. ''O governo vê que a economia não vai bem e tenta um estímulo artificial, com redução excessiva dos juros'', explica. Segundo ele, a interferência é artificial porque não há dinheiro suficiente em poupança para se baratear tanto os empréstimos. ''No dia em que o governo não conseguir mais manter o juro baixo, a bolha estoura'', afirmou, prevendo um forte aumento da inadimplência nessa situação hipotética.
Sachsida também vê com preocupação o incentivo do governo ao programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, que subsidia a compra de imóveis por famílias de baixa renda e oferece juros mais baixos que no mercado. ''A insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido só tende a piorar o resultado final'', escreveu o pesquisador em seu trabalho.
Outro acadêmico que vê uma bolha no País é o professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Samy Dana. Na sua opinião, o preço das moradias já se descolou da realidade, o que é evidenciado pelos valores dos aluguéis, que não subiram tanto quanto o preço dos imóveis. Dados de novembro do Índice Fipezap mostram que os aluguéis mensais representam em média 0,49% do valor dos imóveis em São Paulo. ''Com esse retorno, é melhor deixar o dinheiro na poupança'', defende Dana. ''O comprador de imóveis sabe que está caro, que não tem retorno, mas faz a compra mesmo assim, na expectativa de que o preço vai continuar subindo. Tem tudo pra ser uma bolha'', argumenta.

mockup