Administradores e síndicos de condomínios precisam ficar atentos às mudanças nas normas condominiais especificadas no novo Código Civil, que começa a vigorar a partir de sábado. As alterações que têm provocado mais polêmica no mercado são aquelas que fazem referência à cobrança de multa e de juro. Mas, independentemente das discussões, todos os boletos de pagamento das despesas condominiais que vencerem a partir de sábado poderão embutir previsão de multa de apenas 2% para a quitação da conta com atraso, e não mais de até 20%, como era permitido pelas normas que só valerão até sexta.
O temor dos administradores de imóveis é que a redução da multa de até 20% para 2% estimule a inadimplência do condômino mau pagador, que poderia dar preferência à quitação de contas com juros mais elevados, como a do cartão de crédito e do cheque especial, deixando de lado a taxa do condomínio. Se isso ocorrer, o mais prejudicado será o condômino que paga suas contas em dia e ainda terá de arcar com um valor maior para cobrir o déficit deixado pelo inadimplente.
Segundo José Roberto Graiche, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic-SP), atualmente cerca de 15% dos condôminos pagam a taxa condominial com atraso. Com a inadimplência já elevada, uma das preocupações de síndicos e administradores de prédios daqui para a frente é não permitir que o número de devedores se amplie e o condomínio não tenha dinheiro para pagar todas as despesas.
Hubert Gebara, diretor da Hubert Assessoria Imobiliária, entende que, neste primeiro momento, o mais indicado para os condomínios que trabalham com previsão orçamentária apertada seria convocar assembléia e aprovar um aumento na taxa condominial de cerca de 10% para formar um fundo de reserva para cobrir eventual aumento da inadimplência. Se o número de devedores não aumentar, o porcentual destinado a essa provisão seria reduzido.
''Uma das saídas é não deixar passar muito tempo para efetuar a cobrança das contas'', afirma Cássio Thut, vice-presidente da área de Condomínios e Relações Trabalhistas do Secovi-SP (sindicato da habitação). Além do cerco ao pagamento em atraso, os administradores de imóveis estão procurando outras formas de pressionar quem se omite em cumprir com suas obrigações.
Em princípio, alguns administradores de condomínio trabalharam com a idéia de aumentar o juro moratório, atualmente de 1% ao mês, para compensar a redução da multa por atraso. Isso porque o novo Código Civil determina os juros estabelecidos na convenção do próprio condomínio e de 1% apenas se não houver previsão. Graiche e Thut afirmam, no entanto, que o aumento não será possível, já que a Constituição Federal limita os juros moratórios em 12% ao ano (1% ao mês).
Antônio Couto, diretor-superintendente da Lello Administradora de Condomínios, entende que a saída para compensar a perda com a redução da multa por atraso de 20% para 2% está no artigo 1.337 do novo Código Civil. O artigo define que o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá pagar multa de até o quíntuplo do condomínio. Ou seja, como pagar o condomínio é obrigação, quem tem o costume de atrasar o pagamento dessa conta poderá ser multado em cinco vezes o valor do condomínio.
A dificuldade para pôr em prática essa punição é que o novo Código Civil exige a aprovação por três quartos dos condôminos restantes, um quórum difícil de ser conseguido nas reuniões de condomínios, afirma Graiche. Couto entende, porém, que a nova legislação vai provocar uma reação positiva na comunidade condominial que não suporta mais ter de arcar com as despesas do inadimplente contumaz.

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