A compra de um imóvel é, para muitos, o maior sonho da vida. A euforia é tanta que muitas vezes algumas recomendações importantes são esquecidas e, tempos mais tarde, o comprador pode perceber que caiu numa tremenda fria. No setor de imóveis, a lista de reclamações da Coordenadoria Municipal de Proteção e Defesa do Consumidor, em Londrina, é liderada por compradores de terrenos.
Segundo o chefe da coordenadoria, Martiniano Tito do Valle Neto, a maior parte das reclamações é decorrente da forma de correção das parcelas a serem pagas mensalmente. Como, normalmente, os contratos prevêem correção de 1% mais a inflação mensal, chega uma hora que as mensalidades ficam insustentáveis e o comprador desiste da compra. Mas as loteadoras ou incorporadoras nem sempre devolvem o dinheiro pago até então pelo adquirente.
‘‘Os contratos são altamente lesivos aos consumidores. Em alguns, há cláusulas abusivas, determinando que o dinheiro do desistente só será devolvido se ele arrumar outro comprador para o mesmo terreno’’, observa Tito Valle. Ele destaca, porém, que essas cláusulas são nulas. ‘‘A Justiça tem dado ganho de causa para o consumidor e determinado que as loteadoras ou incorporadoras devolvam o valor pago corrigido, com desconto de 10%, que ficam com a empresa a título de administração.’’
No Procon, em Londrina, só este ano foram registradas mais de 50 reclamações de consumidores contra loteadoras. O índice de acordos, no órgão, é de 50%. Tito Valle orienta os consumidores a fazerem uma pesquisa no Procon antes de adquirir um terreno, para verificar se há reclamações contra a vendedora do lote.
Ele também aconselha o interessado a fazer uma pesquisa no Fórum da Comarca onde o imóvel está registrado para verificar se não há ação contra o proprietário, em que haja ônus (hipoteca, penhora) envolvendo o bem almejado.
Outro conselho que deve ser seguido à risca pelo comprador é conhecer muito bem o contrato de compra e venda, para verificar se não há cláusulas abusivas.
Uma cartilha lançada pela Fundação Procon de São Paulo e que pode ser consultada no site da instituição (www.procon.sp.gov.br) traz orientações específicas para quem vai comprar um lote. A primeira dica é jamais comprar um terreno sem vê-lo. O ideal é que o interessado visite o local antes de fechar o negócio ou de antecipar qualquer valor ao vendedor, mesmo que seja somente uma entrada, reserva ou sinal.
Após visitar o local, é aconselhável localizar o terreno na planta aprovada pela prefeitura, verificando a infra-estrutura e os serviços existentes, como ruas abertas, demarcação de lotes, transporte, rede de água e energia elétrica etc. Avalie se o que existe atende às suas necessidades e expectativas.
‘‘Redobre sua atenção antes de adquirir terrenos localizados em áreas de proteção de mananciais – áreas legalmente protegidas como represas, rios, nascentes, etc., que garantem a preservação dos recursos hídricos destinados, inclusive, ao fornecimento de água potável, que, além de apresentarem restrições de uso, também necessitam de aprovação de órgãos específicos’’, diz a cartilha.
A cartilha também alerta para a proposta escrita de compra e venda. De acordo com as orientações, a proposta não é um contrato, apenas uma intenção de compra. É obrigatório constar: qualificação e manifestação de vontade das partes, indicação do lote – conferindo sua localização com a planta aprovada pela prefeitura, valor total do lote e do sinal dado, modo e forma de pagamento e de reajuste (anual, segundo a legislação vigente), com a especificação do índice a ser utilizado, taxa de juros para a venda em prestações, promessa de firmar contrato, prazo para aceitação da proposta – o ideal é não ultrapassar 30 dias. Assine e date as vias da proposta ficando com uma delas.
O Procon também orienta o comprador a verificar se há outras despesas ou obrigações a serem cumpridas, tais como taxa de conservação e manutenção, filiação à associação de moradores, padrão construtivo etc. ‘‘Examine atentamente a proposta e, na dúvida, não assine’’, salienta a cartilha.
Após a decisão de assinar o contrato, certifique-se que nele constam as cláusulas que traduzem exatamente o que foi ajustado verbalmente, comparando com o que consta da proposta ou minuta do contrato. Não se esqueça de riscar todos os espaços em branco. Nele também devem ter todos os dados pessoais do comprador e do vendedor (nome, R.G., CPF e CGC/MF para pessoa jurídica, nacionalidade, estado civil e residência), a área e demais características do imóvel.
Outros dados igualmente importantes e obrigatórios são: valor total do imóvel e das prestações, prazo e forma de pagamento, periodicidade (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, eventual incidência de juros, local de pagamento, penalidades no atraso do pagamento de parcelas, valor do sinal antecipado e todas as condições prometidas pelo vendedor. O contrato deve ser assinado e datado. Uma cópia é do comprador, que deverá registrá-la de imediato no Cartório de Imóveis da região.
Terminado de pagar o bem, a escritura deve ser lavrada imediatamente. Para isso, diz a cartilha, leve todos os seus documentos pessoais, além do contrato e recibos, ao Tabelionato de Notas que lavrará a escritura. Não pague a chamada ‘‘Taxa de Minuta’’ ou ‘‘Termo de Quitação’’ que os vendedores costumam cobrar nessa ocasião. Se for imposta essa cobrança, não aceite, procure um órgão de defesa do consumidor.
Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis da região. Por fim, na prefeitura, peça por escrito a alteração do lançamento do imposto territorial para seu nome, fornecendo o endereço para o recebimento do carnê. Se pretender construir, oriente-se junto à prefeitura local como obter as devidas autorizações.

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