Uma das ruas comerciais mais tradicionais de Londrina vive um contraste. No coração da cidade, a Rua Sergipe é cercada por moradores, empresas, transporte coletivo e equipamentos culturais, mas parte desse potencial não consegue se transformar em movimento constante de consumidores, ocupação dos imóveis e atividade fora do horário comercial.

Um levantamento da Urbanix Group, empresa de inteligência territorial que cruza informações de mercado, população, empresas, imóveis e mobilidade por meio de geoprocessamento e análise de dados para apoiar decisões de empresas e projetos urbanos, identificou que, atualmente, há 31 lojas fechadas na via.

O levantamento chama a atenção principalmente porque o Centro está longe de ser uma região sem público. Em um raio de 500 metros da Rua Sergipe vivem quase 12 mil pessoas, distribuídas em 4,7 mil domicílios.

A comparação com outros corredores comerciais de Londrina, como a Gleba Palhano, ajuda a mostrar a mudança no perfil das diferentes regiões da cidade. Considerando uma área de 250 metros ao redor de cada eixo analisado, a Rua Sergipe reúne 4.533 moradores e 1.910 CNPJs ativos. Já na região da Avenida Ayrton Senna são 2.264 moradores e 1.625 empresas, quase metade do número de habitantes registrado no Centro.

A grande diferença aparece na renda e na estabilidade dos negócios. Na Sergipe, a renda domiciliar média estimada nessa área é de R$ 13.452, enquanto no entorno da Ayrton Senna chega a R$ 22.718.

A rotatividade histórica também é menor na Gleba. Na região da Avenida Ayrton Senna, o indicador levantado pela Urbanix é de 38,3%, contra 60,7% na Rua Sergipe.

Outros corredores tradicionais do Centro apresentam comportamento semelhante ao da Sergipe. No Calçadão da Avenida Paraná, a rotatividade histórica chega a 64,9%, enquanto na Rua Benjamin Constant é de 62%.

Potencial econômico bloqueado

Para Guto Trindade, CEO da Urbanix, o problema da Sergipe não está na ausência de mercado.

“A Rua Sergipe não está sem mercado, ela está com parte do seu potencial bloqueado. Há população, comércio, transporte, história e infraestrutura. O que falta é conectar esses ativos por meio de ocupação imobiliária, acesso, segurança, retrofit, que é a modernização dos imóveis, e gestão contínua.”

Os números não permitem uma comparação direta entre regiões com características urbanas diferentes, mas indicam uma mudança importante. Enquanto novas centralidades foram organizadas com imóveis recentes, facilidade de estacionamento e maior dependência do automóvel, o Centro mantém uma massa maior de moradores e negócios, mas enfrenta dificuldades relacionadas à estrutura dos imóveis e à própria experiência de acesso e permanência.

“Quando uma empresa escolhe onde abrir, ela não analisa apenas o valor do aluguel. Entra nessa conta a reforma necessária, estacionamento, carga e descarga, segurança, acessibilidade, condição do prédio e até o movimento das lojas vizinhas”, explica Trindade.

Imóveis antigos e custo de adaptação

Parte dos imóveis da Rua Sergipe foi construída para uma realidade comercial diferente da atual. Instalações antigas, necessidade de reformas elétricas e hidráulicas, dificuldades de acessibilidade e adaptação às normas de prevenção de incêndio podem elevar o investimento necessário antes mesmo da abertura de uma empresa.

Há ainda prédios em que o comércio permanece no térreo, enquanto os pavimentos superiores têm pouca utilização.

O estudo aponta que esses espaços podem receber novos moradores, escritórios, serviços de saúde, educação, hotelaria ou residências estudantis, desde que as mudanças respeitem as características dos imóveis e o patrimônio histórico.

Novos usos podem ampliar o consumo

A ideia é aumentar a presença de pessoas no Centro também à noite e nos fins de semana. Mais moradores e trabalhadores significam maior demanda por restaurantes, mercados, farmácias, academias e serviços de rotina.

“Não basta pensar no térreo. Se conseguirmos trazer moradores e atividades para os andares superiores, criamos consumo em horários em que hoje parte do Centro perde movimento”, afirma Trindade.

Acesso e estacionamento entram na conta

A dificuldade para encontrar uma vaga próxima às lojas também aparece entre os pontos levantados pelo estudo. A avaliação, porém, é de que a solução não passa simplesmente pela criação de grandes estacionamentos na própria Rua Sergipe.

Entre as alternativas estão vagas de curta duração, estacionamentos privados conveniados com comerciantes, áreas definidas para carga e descarga e informações mais claras ao motorista sobre onde parar.

Ao mesmo tempo, a proximidade com o Terminal Central pode ser mais bem aproveitada. Uma das propostas é criar uma rota de circulação que conecte o Terminal, a Rua Sergipe e o Calçadão, tornando o deslocamento mais confortável e estimulando quem chega de ônibus a permanecer na região.

“A solução não é escolher entre carro ou transporte coletivo. É tornar previsível a chegada de quem vem de carro, ônibus, aplicativo, bicicleta ou a pé”, diz Guto.

Trechos que merecem atenção

O estudo dividiu a Rua Sergipe em segmentos e identificou maior rotatividade cadastral no trecho entre as ruas Professor João Cândido e Quintino Bocaiúva.

Nessa parte da rua foram encontrados 24 registros empresariais ativos e 86 baixas históricas, uma proporção de 78,2% de baixas dentro da base analisada. O dado não comprova que os imóveis estejam atualmente vazios, mas aponta a região como prioridade para um levantamento físico, realizado porta a porta.

A proposta seria identificar quais imóveis realmente estão desocupados, há quanto tempo permanecem fechados, qual o estado de conservação e qual atividade poderia funcionar em cada endereço.

“O município já investiu em calçadas, iluminação e tecnologia. Agora é preciso uma política econômica e imobiliária, recuperar edifícios, ativar pavimentos superiores, atrair negócios, acompanhar metas e responsabilizar imóveis abandonados”, explica Trindade.

Retrofit e ocupação de lojas vazias

Entre as medidas sugeridas pelo levantamento está a criação de um balcão único para projetos de retrofit, que reúna orientações sobre patrimônio, acessibilidade, Corpo de Bombeiros e aprovação de obras, além de incentivos temporários para imóveis efetivamente recuperados e ocupados.

Outra possibilidade seria estimular ocupações temporárias em lojas vazias, trazendo pequenos negócios, gastronomia, ateliês, serviços, clínicas ou atividades educacionais enquanto não há uma locação de longo prazo.

Também poderiam existir incentivos vinculados à recuperação de fachadas e edifícios antigos. O estudo ressalta, porém, que qualquer redução tributária dependeria de legislação própria, análise de impacto financeiro e contrapartidas dos proprietários.

A recuperação também depende de evitar que a Sergipe funcione apenas como destino de compras durante algumas horas do dia. Gastronomia, cultura, moradia, serviços e atividades noturnas poderiam ajudar a manter pessoas circulando após o fechamento das lojas.

Cultura e gastronomia podem criar novas rotas

Equipamentos já presentes na região, como o Museu de Arte e o Sesc Cadeião, além da própria história do comércio e da presença das comunidades japonesa e árabe, poderiam integrar uma rota cultural e gastronômica.

Ao mesmo tempo, o estudo defende que a revitalização não substitua o comércio tradicional por uma nova identidade artificial para a região.

“Revitalização não pode significar expulsar o comércio popular. A força da Sergipe está justamente na diversidade, na acessibilidade regional e na memória da cidade. O objetivo é qualificar essa identidade, não substituí-la”, conclui.

(Com assessoria de imprensa)

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