O Sistema Financeiro da Habitação foi criado em 1964 e estabelecido no Artigo 1º da Lei 4.380 com o objetivo primeiro de ter um cunho social, amparado nas captações do depósito da Caderneta de Poupança que pagava juros de 0,5% ao mês mais a inflação vigente, já que a finalidade da rentabilização era repor ao capital investido a desvalorização da moeda, proporcionando um ganho real de 0,5% ao mês.
  Posteriormente, o FGTS, também angariando recursos provenientes dos depósitos realizados pelas empresas a título de segurança ao trabalhador para os casos de indenização trabalhista, rentabilizava 0,25% ao mês mais a inflação vigente. Todos os depósitos angariados tinham o cunho de estimular a construção civil e atribuir ao trabalhador o sonho da casa própria.
  Depois disso, os depósitos do FGTS passaram a financiar obras sociais para os órgãos públicos como saneamento básico, pavimentação asfáltica e demais benfeitorias correlatas. O objetivo estava sendo atingido: de um lado estava o aplicador em caderneta de poupança com o governo estimulando a poupança interna para evitar um endividamento público dos empréstimos habitacionais. E, de outro, o FGTS que, recém implantado, vinha auxiliando como uma volumosa carteira de depósitos todas as ansiedades da população e órgãos públicos.
  Com a implantação e operacionalização dos empréstimos, todos observaram a preocupação com a criação do FCVS – Fundo de Compensação de Variações Salariais –, o qual cobriria as imperfeições econômicas entre o reajustamento do saldo devedor e a alteração salarial do trabalhador para o financiamento propriamente dito.
  Os índices cobrados a título de seguro do imóvel tinha como objetivo repor o imóvel financiado ao agente financeiro e adquirente no caso de qualquer anomalia no tocante a acidentes a título de incêndio e demais situações. Com relação ao seguro de vida o financiamento cobriria a falta do gerador de renda para a família em casos de morte ou invalidez.
  Com certeza, um dos melhores planejamentos econômico e social já visto em nosso meio. Com o crescimento dos financiamentos, cresceria em paralelo o apoio aos tomadores de recursos e também aos aplicadores da caderneta de poupança e trabalhadores no tocante a angariação dos valores a título de FGTS.
  Para adquirir a casa própria, além dos programas habitacionais, o trabalhador sempre teve que ter renda e comprometer parte desta renda para pagamento do investimento. Exemplo: se a composição de renda familiar fosse de R$ 1.000,00, sendo esta renda 60% do marido e 40% da esposa e o comprometimento desta renda para financiamento fosse de 25%, o trabalhador pagaria R$ 250,00 na composição total da parcela mensal, estando incluído neste valor também seguro de vida e seguro do imóvel.
  Se viesse a faltar por qualquer motivo, um dos integrantes da composição de renda o seguro cobriria o valor comprometido nos índices assumidos na contratação do financiamento. De acordo com a classe trabalhadora, um financiamento com 25 anos de prazo, totalizando 300 meses e 300 parcelas mensais, quando devidamente pagas com 25% da composição de renda familiar, estaria quitado com qualquer saldo devedor a cargo do FCVS, que funcionava como um seguro econômico financeiro.
  Posteriormente a criação deste programa, começaram a divulgação para captação de depósitos em poupança e ainda os depósitos do FGTS em conta vinculada. Iniciaram-se também os financiamentos da casa própria que até então eram uma novidade no mercado.
  Após 1975, com os problemas sérios havidos no campo e o inchaço imposto às metrópoles, as tomadas de recurso da carteira imobiliária começaram a ficar escassos, tendo em vista a grande procura através do êxodo rural. Os financiamentos se multiplicavam e a inflação alta não dava possibilidade ao tomador do recurso saber qual era o preço real do metro da construção e se estava fazendo um bom negócio tendo em vista que as taxas de juros entre 10% e 12% ao ano, com uma inflação de 500% e 600% ao ano pouco representavam para a operação.
  Os reajustes salariais começaram a ser reprimidos e os saldos devedores eram representativos tendo em vista os reajustes mensais. No pagamento das parcelas as liquidações havidas por parte do mutuário pouco ou quase nada representavam. Os planos econômicos passaram e o FCVS estava cobrindo as imperfeições entre o reajuste do saldo devedor e o valor pago de cada parcela. O prêmio de seguro pago a título do FCVS era simbólico e pouco representava na composição do fundo para possíveis liquidações dos saldos devedores futuros.
  O governo viu que estava nascendo um rombo entre o valor pago a título de seguro do FCVS e as liquidações que estavam por vir. Os agentes financeiros, observando a falência do FCVS, passaram a contratar operações nas quais o tomador do financiamento ficava responsável pelo saldo final da operação sem a cobertura do seguro FCVS.
  Estava nascendo um novo rombo financeiro pois o salário não era reajustado de acordo com o saldo devedor e o financiamento era reajustado mensalmente e com juros reais, isto sem mencionarmos as imperfeições dos planos econômicos. E para sepultar de vez toda estratégia operacional, foi criada em 1991 a TR, oriunda dos custos médios dos depósitos a prazo das captações dos grandes bancos, que estava desatrelando a taxa referencial dos índices inflacionários.
  As imperfeições foram potencializadas com o famoso março/1990 e os planos seguintes que trouxeram sequelas para os mutuários, que continuavam a obter alterações salariais abaixo dos índices de reajustamento. No entanto, os juros cobrados de 10% a 12% ao ano, quando da contratação inicial, ainda pouco representavam para o financiamento, apesar da capitalização imediata destes juros incorporados aos saldos devedores.
  A partir de 1994, com a implantação do plano real e a necessidade veemente por recursos, o governo adotou uma estratégia de pagar juros reais na poupança objetivando evitar a fuga destes valores, já que o País necessitava a cada dia de mais e mais recursos para financiar a dívida interna.
  O tomador de recurso começou a sentir os custos dos juros contratados na origem da operação. Antes, estes custos pouco representavam ao saldo devedor apesar de sua capitalização, tendo em vista que os juros na contratação 10% a 12% ao ano sobre uma rentabilidade de poupança de 500% a 600% ao ano representavam em media 2% acima da rentabilização da captação. Esta conta não pode ser comparada com um custo de juros de 10% ao ano e a rentabilidade da poupança de 7% ao ano, ou seja, os custos reais representam mais de 150% sobre o indexador.
  Além do mais, a proposta inicial do governo de rentabilizar 0,5% ao mês mais a inflação havia sido esquecida, pois a poupança já estava pagando juros reais com a rentabilidade acima da inflação. A globalização impetrada no mercado e a concorrência generalizada trouxe para o consumidor um custo real de metro quadrado na construção e uma possibilidade do comprador do imóvel saber quanto iria pagar. Foi aí que começou a fazer a conta do saldo devedor que iria assumir em um financiamento sem a cobertura do FCVS.
  De um lado estava um apartamento adquirido nos anos 80/90 antes do Plano Real com um custo superfaturado no metro quadrado, pois o consumidor não sabia, na verdade, quanto estava pagando. E de outro o financiamento com juros capitalizados e com uma rentabilidade a título de juros reais mantidas desde o início até o momento nos mesmos patamares. O imóvel sendo depreciado pelo uso e pelas novas concorrências dos empreendimentos lançados agora com um preço real e o financiamento sendo corrigido de forma capitalizada por um custo real de juros. Consequentemente, a inadimplência foi inevitável.
  Poderia o leitor questionar: quem são os culpados por esta inadimplência geral? Os planos econômicos? A imperfeição econômica? O mutuário inadimplente? Os reajustes salariais menores? Com certeza não.  Existe uma parcela de culpa do governo por mudar a regra no meio do caminho em relação à rentabilização da poupança que beneficiou os aplicadores e penalizou os tomadores de empréstimos. Da mesma forma, existe uma parcela de culpa do governo extinguindo o FCVS da cobertura da operação realizada pós sua implantação, o que não quer dizer que o tomador não tinha conhecimento da falta da cobertura deste seguro.
  Então onde estaria toda a imperfeição do plano? No cofre do banqueiro, pois no início da contratação da operação o seu lucro estava previsto em 2% acima da rentabilização da caderneta de poupança. Lembrando que a poupança, no exemplo citado, rentabilizava 500% a 600% ao ano e os juros contratados eram de 10% a 12% ao ano.
  Que tal realizarmos os cálculos dos saldos devedores obedecendo os mesmos custos dos lucros propostos na data da contratação? Daí os nossos questionamentos: por que se manter uma rentabilidade tão alta em um contrato que só beneficia uma parte? É só observar os juros anteriormente lastreados a um lucro de 2% ao ano sobre a captação, conforme exemplo.
  Que tal calcularmos os mesmos 2% sobre os 8% ao ano pagos em média pela caderneta de poupança? Como ficaria um saldo devedor atualizado com 8% ao ano a título de poupança e 12% ao ano a título de juros e uma contra partida de cálculo com os mesmos 8% ao ano da poupança e mais 0,16% a título de juros, já que os 0,16% ao ano nada mais é que os mesmos 2% que representaram 12% ao ano sobre uma rentabilização de 600% da caderneta de poupança?  E como ficaria o saldo devedor com os juros com capitalização anual, seguros do imóvel e de vida lançados sobre o saldo devedor com a correção mencionada? Depois desses cálculos, é difícil pactuar da acusação de que o mutuário é inadimplente e desonesto e assim classificar o tomador do crédito.
  Não somos contra qualquer lançamento que beneficie a produção. Porém, não podemos deixar morrer um dos melhores planos habitacionais já lançados no universo. É triste notar que a mágica da matemática matou os sonhos de muitos brasileiros em relação à casa própria. Devemos estruturar todas as ações pleiteando os direitos dos mutuários, pois o que vemos, em muitos casos, são defesas políticas com muita boa vontade. Porém, lembramos que a briga é de Davi contra Golias e devemos bater em local devido.
n PAULO AFONSO RODRIGUES é contabilista, ex-gerente de banco e assessor financeiro em Londrina/PR
[email protected] / www.afiplan.hpg.com.br

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