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Londrina começa a desenhar um novo capítulo de sua expansão urbana na Zona Sul. Em uma área localizada entre a PR-445, a Rodovia Mábio Gonçalves Palhano e as ruas Constantino Pialarisse e a futura transposição da Ernâni Lacerda de Athayde, a Nova Palhano surge com uma proposta que vai além da abertura convencional de loteamentos: organizar uma parcela expressiva do território a partir de um planejamento urbanístico integrado, concebido antes da implantação dos empreendimentos.
Articulação liderada pelo imobiliarista Raul Fulgencio, à frente da Raul Fulgencio Negócios Imobiliários, reúne proprietários, iniciativa privada e poder público, especialmente o Ippul (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina) e a Secretaria Municipal de Obras e Pavimentação. em torno desse projeto, que prevê um corredor urbano com cerca de um quilômetro de extensão, áreas verdes, mobilidade ativa e espaços destinados à implantação de equipamentos públicos.
A região, com aproximadamente 25 propriedades de 24 mil metros quadrados cada, apresenta dimensões territoriais comparáveis às da atual Gleba Palhano. A diferença está na estratégia adotada para sua ocupação. Em vez de permitir que cada imóvel se desenvolva isoladamente, a proposta estabelece uma macrodiretriz comum, capaz de orientar o sistema viário, a distribuição das áreas públicas, a mobilidade, os usos do solo e a implantação de equipamentos comunitários.
O resultado é uma proposta de urbanização que procura inverter uma lógica recorrente nas cidades brasileiras: primeiro se planeja a infraestrutura e a organização do território; depois se desenvolvem os empreendimentos privados.
Boulevard
O principal elemento estruturador do projeto é um boulevard com aproximadamente um quilômetro de extensão e mais de 60 metros de largura, concebido como eixo de circulação, paisagismo, convivência e integração urbana.
A proposta contempla vias amplas em cada sentido de circulação, ciclovias, calçadas destinadas aos pedestres, arborização, áreas ajardinadas e espaços de permanência. Mais do que possuir uma avenida de grande porte, o boulevard é pensado como um corredor urbano multifuncional, onde a infraestrutura viária convive com os elementos de lazer e qualificação ambiental.
Seu desenho busca atender simultaneamente ao deslocamento de veículos, à circulação de bicicletas, à caminhabilidade e à conexão entre diferentes setores do futuro bairro.
Ao longo desse eixo, o planejamento também prevê bosques, praças, espaços de convivência, quadras esportivas e áreas destinadas à implantação de escolas, creches, unidades de saúde e equipamentos sociais.
Do ponto de vista urbanístico, a proposta reúne princípios relacionados à mobilidade ativa, à diversidade de usos, à conectividade da malha viária e à estruturação prévia dos espaços públicos — elementos que influenciam diretamente a qualidade da ocupação e a valorização sustentável do território.
Planejamento urbano integrado: com a articulação entre proprietários e o poder público
Se as dimensões do boulevard chamam a atenção, a complexidade da operação está principalmente na forma como o projeto foi concebido. O trabalho consistiu em aproximar os proprietários, demonstrar as vantagens de um planejamento compartilhado e construir condições para que as áreas destinadas ao uso público fossem organizadas de maneira coordenada.
A Nova Palhano, nome sugerido pelo filho do imobiliarista e também vice-presidente da Raul Fulgencio Negócios Imobiliários, Leandro Fulgencio, reúne dezenas de propriedades privadas, com diferentes interesses e perspectivas de desenvolvimento. A Raul Fulgencio Negócios Imobiliários participou ativamente dessas negociações com proprietários de terrenos na região, facilitando o diálogo e a convergência de interesses em torno de um planejamento urbano integrado.
Sem essa articulação, a região poderia se desenvolver por meio de loteamentos independentes, com ruas, praças e equipamentos públicos distribuídos de forma fragmentada e disfuncional. “O grande desafio não era desenvolver cada terreno individualmente, mas unir diferentes proprietários em torno de uma visão comum, junto ao poder público, transformando interesses individuais em um projeto capaz de transformar e desenvolver toda aquela região. Afinal, qualificar a cidade é também qualificar cada empreendimento, é essa união de esforços que torna a Nova Palhano um projeto tão especial”, explica Raul Fulgencio.
Para o mercado imobiliário, a iniciativa também representa uma mudança de abordagem. O desenvolvimento deixa de ser considerado exclusivamente no perímetro de cada empreendimento e passa a observar o comportamento de toda a região: seus acessos, fluxos, serviços, densidades e capacidade de absorção da infraestrutura.
“Os edifícios serão construídos ao longo dos anos, mas as decisões que tomamos hoje vão definir a qualidade dessa região por muitas décadas. Mais do que desenvolver empreendimentos, queremos contribuir para construir uma cidade melhor para as próximas gerações", afirma Raul Fulgencio.
Paralelo com as origens de Londrina
A experiência da Nova Palhano permite estabelecer uma relação histórica com o nascimento de Londrina. No final da década de 1920, a Companhia de Terras Norte do Paraná iniciou a organização territorial que daria origem à cidade. Naquele período, a colonizadora não se limitava a comercializar terrenos: também participava da definição do traçado urbano, da organização dos lotes, das vias de circulação e da estrutura necessária para receber os primeiros moradores.
A cidade nasceu, portanto, de uma concepção territorial anterior à sua efetiva ocupação. Quase um século depois, a Nova Palhano retoma esse princípio sob condições completamente diferentes.
Se, na origem de Londrina, o planejamento estava concentrado na atuação de uma companhia colonizadora que detinha o controle de extensas áreas, agora o desafio é alcançar unidade urbanística em um território composto por propriedades privadas independentes, submetidas à legislação contemporânea e à atuação dos órgãos municipais.
É nesse sentido que a proposta apresenta um caráter singular na expansão recente de Londrina: um masterplan de escala territorial, concebido a partir da convergência de interesses de múltiplos proprietários e da integração entre a iniciativa privada e o poder público, estabelecendo um planejamento urbano conjunto antes da consolidação das edificações.
Moradia, comércio e serviços no mesmo território
Classificada na proposta original como Zona de Uso Misto 2 (ZUM-2), a região foi concebida para comportar empreendimentos residenciais e comerciais, favorecendo diferentes formas de ocupação.
As estimativas divulgadas durante a apresentação do projeto indicavam potencial para mais de 10 mil unidades habitacionais. O release original menciona aproximadamente 15 mil unidades, quantitativo que depende de confirmação da capacidade urbanística e dos parâmetros vigentes no momento das aprovações.
A diretriz busca permitir que moradia, serviços, comércio e equipamentos comunitários se desenvolvam de forma complementar.
Essa integração contribui para evitar a formação de áreas exclusivamente residenciais, dependentes de deslocamentos extensos para atendimento das necessidades diárias. Também permite que a ocupação se desenvolva gradualmente, acompanhada pela infraestrutura e por serviços essenciais.
Para os investidores e incorporadores, a existência de um planejamento territorial previamente estabelecido tende a oferecer maior previsibilidade sobre a configuração futura da região, aspecto relevante na avaliação de terrenos e na concepção de projetos imobiliários.
Para Raul Fulgencio, a possibilidade de conciliar o desenvolvimento do mercado imobiliário com planejamento territorial de longo prazo transforma investimentos privados em oportunidades de qualificação do espaço urbano público. É uma proposta que recupera, sob uma nova realidade econômica e jurídica, a ideia de que o crescimento de uma cidade pode ser pensado antes de ser construído.
A participação do Ippul e a contribuição de duas gestões
O desenvolvimento da proposta da Nova Palhano também está associado ao trabalho institucional realizado pelo Ippul (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina) ao longo de diferentes administrações.
Nesse processo, merece reconhecimento a contribuição dos ex-presidentes Roberto Alves Lima Junior e José Antônio Tadeu Felismino, ambos falecidos, cujas gestões participaram da trajetória mais ampla de discussão e organização do planejamento urbano de Londrina.
Roberto Alves Lima Junior, advogado com especialização em Direito Urbanístico e Direito Administrativo, presidiu o instituto até seu falecimento, em abril de 2020. Durante sua gestão, acompanhou importantes debates sobre o Plano Diretor e a mobilidade urbana, temas diretamente relacionados aos instrumentos necessários para orientar o crescimento da cidade.
José Antônio Tadeu Felismino, jornalista, pesquisador e ex-vereador, assumiu posteriormente a presidência do Ippul e teve participação documentada no avanço da Nova Palhano.
Em dezembro de 2022, durante a apresentação pública da proposta, destacou a importância da articulação entre os proprietários e o empresário Raul Fulgencio para a formação dos espaços de convivência e das áreas destinadas aos equipamentos públicos. Felismino faleceu em julho de 2023.
O registro dessas duas trajetórias evidencia que projetos urbanos dessa natureza dependem de continuidade institucional e de trabalho técnico acumulado, muitas vezes atravessando diferentes gestões públicas.
A macrodiretriz da Nova Palhano foi apresentada oficialmente em dezembro de 2022, após articulações envolvendo a iniciativa privada, o Ippul e a Secretaria Municipal de Obras. Na ocasião, o município informou que a definição conjunta das diretrizes permitiria simplificar etapas de análise urbanística e oferecer maior previsibilidade aos projetos individuais.
