Com a dissipação do novo coronavírus, os governos de estados e unicípios editaram decretos determinando o fechamento de estabelecimentos comerciais, quando estes não estão enquadrados nas atividades essenciais, elencadas pela União Federal.

Pelo fechamento de suas empresas, muitos empresários se depararam com a dificuldade de manter com suas obrigações contratuais, entre elas o pagamento do aluguel e surge a dúvida: mesmo minha empresa estando fechada por uma decisão governamental, meu contrato de locação contínua válido?

A resposta é positiva.

Juridicamente, os contratos de locação comercial que foram firmados antes da declarada pandemia se mantêm inalterados, não há nenhum projeto de lei ou lei em vigor que autorize a interrupção dos pagamentos devidos. Das diversas medidas provisórias publicadas pelo governo federal desde meados de março, nenhuma regula a situação dos contratos de locação comercial.

Entretanto, no direito nada é preto e branco. Há aqui mais do que 50 tons de cinza a serem levados em consideração.

Começamos com princípio do direito civil, que preceitua que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social dos contratos (art. 421, Código Civil). Ou seja, as partes têm o poder de livremente restabelecer o equilíbrio contratual, pois este contrato tem uma função, acima de tudo, social.

Assim, quando um contrato esta trazendo carga excessiva a um dos lados, podem as partes renegociarem os termos, através de aditivo contratual, com novos valores e novas regras.

Somado a isto, temos o princípio da Teoria da Imprevisão (artigo 478 do Código Civil), que justifica a renegociação ou até mesmo sua resolução em casos de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, justamente o que temos vivido desde que decretado o estado de calamidade pública.

Conclui-se que caso o locatário esteja em dificuldades de cumprir com os valores mensais negociados, o que foi pactuado deve ser readequado através de novo acordo escrito com o proprietário do imóvel e com a intermediação da imobiliária.

Cabe aqui o bom senso sempre! Da mesma forma que o empresário está sem faturamento por ter suas portas fechadas pelo decreto governamental, muitos aluguéis são rendas alimentares, ou seja, única forma de manutenção do proprietário, não podendo este suportar todo o peso da pandemia.

Fato é que o proprietário tem interesse que a empresa continue aberta, pois manterá um contrato de locação vigente e uma renda mínima; enquanto o locatário tem interesse na continuidade do contrato, pois findo o fechamento dos negócios, irá retomar sua atividade de imediato. Assim, para o bem de todos, novo acordo deve ser alcançado.

Caso não haja negociação, a orientação é, se possível, que o locatário efetue o pagamento de pelo menos parte do valor devido, a fim de elidir multas e facilitar eventual discussão jurídica. Se o pagamento parcial for negado pelo proprietário, o locatário poderá fazê-lo mediante consignação judicial do pagamento.

Por fim cabe uma ressalva: e a pandemia causada pelo coronavírus funciona como fator de desequilíbrio contratual e este desequilíbrio traz uma insegurança jurídica de efeitos sociais. Novas regras e condições devem ser estipuladas entre as partes, baseadas na Teoria da Imprevisão, para que novo equilíbrio financeiro venha à cumprir com a função social dos contratos.

Mariana Domingues, advogada sócia do escritório Domingues & Herold Advogados