A Caixa Econômica Federal (CEF), anunciou na última terça-feira (20), uma nova linha de crédito imobiliário corrigida pelo índice oficial de inflação (IPCA).

Tal medida deverá aumentar a oferta de crédito imobiliário e, por consequência, reduzir as taxas de juros dos financiamentos, porque transfere os riscos de inflação de quem empresta para quem toma emprestado, e por isso, exige melhor compreensão.

Dois ingredientes somados ...

Todo financiamento comercial tem na sua formação dois componentes: um para remunerar quem empresta o dinheiro, chamado ‘taxa de juros real’, e outro para recompor a perda da capacidade de compra do dinheiro emprestado, chamado ‘taxa de inflação’.

.. formam a taxa de juros nominal.

A soma destas duas taxas resulta na taxa de juros nominal, que é aquela que nos é mostrada quando vamos tomar um crédito. Estes dois componentes: ‘taxa de juros real’ e ‘taxa de inflação’, estarão sempre presentes, embora nem sempre explicitados.

O que era para ser...

Tradicionalmente, o financiamento imobiliário da CEF embute essas duas taxas (mesmo que não seja evidente) e mais uma que é a Taxa Referencial (TR). A TR deveria ser o componente que corrige a perda pela inflação, mas na prática, não é assim que funciona.

... e o que é...

A TR é calculada com base na taxa de juros das Letras do Tesouro Nacional (LTN) a qual é aplicado um redutor. Com as taxas atuais, o redutor está igual ou maior que elas, fazendo com que, desde 2018 a TR seja igual a zero.

... na prática.

Desta forma, como a TR perdeu seu papel como indexador da inflação, a taxa de juros praticada nos financiamentos imobiliários passa a embutir esta correção, mesmo que isso não fique claro para o mutuário.

Com taxas pré-fixadas...

No sistema usual, os financiamentos da CEF são feitos considerando uma taxa de juros nominal (taxa de juros real + taxa de inflação) que o tomador sabe de antemão, acrescido da TR, que na prática é zero. O mutuário sai da agência sabendo o quanto vai pagar de prestação.

... o risco é de quem empresta...

Já quem empresta o dinheiro não sabe o quanto vai receber, pois fica dependente da taxa de inflação - quanto mais alta a taxa de inflação, menos sobrará para remunerar o capital emprestado.

... o que eleva os juros.

Essa insegurança quanto a rentabilidade do capital provoca a elevação da taxa de juros nominal, pois quem empresta, por medo de perder, eleva a taxa de juros real (ou a projeção de inflação).

Muda quem assume o risco ...

Mas a partir de hoje (26), a CEF oferece uma outra opção – o tomador do empréstimo pode assumir o risco da inflação. Ou seja, o juro real é combinado de antemão e o mutuário assume o pagamento mensal da inflação, calculada pelo IPCA.

... diminuindo o valor da prestação...

Com tal medida, o valor inicial da prestação cai significativamente, porque o cálculo passa a considerar somente a taxa de juros real, enquanto a taxa de inflação (IPCA) será embutida depois no valor da prestação.

... e podendo derrubar os juros reais.

Com o risco menor para quem empresta, a taxa de juros real tende a cair, tanto porque diminuiu os riscos para quem empresta quanto porque mais investidores vão disponibilizar dinheiro para financiamento imobiliário.

Cada caso um caso.

A CEF quer manter as duas possibilidades de financiamento. Caberá a cada um analisar qual das duas opções prefere: ter uma prestação mais elevada, mas com garantia de que não sobe ou uma prestação menor, mas com os riscos inflacionários embutidos.

Marcos J. G. Rambalducci - Economista, é professor da UTFPR. Escreve às segundas-feiras.

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