Moro há um ano e quatro meses numa
casa alugada. Em agosto deste ano o contrato de locação foi renovado automaticamente
por mais um ano. Se eu quiser mudar
daqui neste ano ainda precisarei pagar
algum tipo de multa, mesmo já tendo
morado por mais de um ano na casa?

  Na realidade, devemos, inicialmente, verificar o que se entende por ‘‘renovação automática’’ do ajuste locatício. A Lei 8.245/91 estabelece que a renovação automática do contrato de locação se dá quando o locatário (inquilino) continua ocupando o imóvel por mais de 30 dias após o término do prazo de vigência do contrato escrito, sem qualquer oposição do locador (proprietário).
  Nesta hipótese, o prazo da locação passa a ser indeterminado, não havendo como cobrar a multa contratual, pois a vigência do contrato foi automaticamente prorrogada por prazo indeterminado, salvo estipulação expressa no contrato escrito.
  Por outro lado, caso vencido o prazo de vigência do contrato de locação e efetivado um novo com a previsão de multa contratual na hipótese de desocupação antecipada, existe a possibilidade de cobrança desta multa contratual.
  Como o direito não se constitui de ciência exata, entendo ser questionável a cobrança da multa locatícia nesta última situação, com o fundamento de que todo negócio decorre de ato volitivo (vontade das partes), criado com base na lei, direitos e deveres.
  Assim, a declaração de vontade manifestada pelos contratantes requer uma interpretação ante a possibilidade de o negócio conter cláusula duvidosa ou ponto controvertido. Os princípios referentes à autonomia da vontade e da liberdade de contratar, trazidos da antiga legislação civil, cederam lugar à moderna tendência social do direito.
  Dessa forma, as estipulações contratuais atualmente não têm valor absoluto diante da real intenção das partes contratantes. A letra do texto não pode prevalecer sobre a real intenção das partes, levando-se em conta também o princípio da boa-fé, atual base da normatização civil.
  Deve-se ressaltar sempre que as informações anteriores não garantem o êxito de um processo em que se discute a legalidade da cobrança da multa contratual de locação, tratando-se tão somente de meros argumentos que podem ser levados à apreciação do Poder Judiciário.

Cássio Nagasawa Tanaka, advogado

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