Muito se tem debatido sobre o protesto de cotas de condomínio não pagas. Há casos em que a administração do condomínio, diante da inadimplência, encaminha o boleto ou ficha de cobrança ao Cartório, para apontamento e protesto como ''documento de dívida'', com base na Lei nº 9.492/97.

Não paga a dívida no prazo concedido pelo Cartório, o protesto é efetivado, gerando ao condômino devedor restrições de natureza cadastral, inclusive junto à Serasa. Visando desestimular a inadimplência nos condomínios, este procedimento é quase sempre irregular. Costumeiramente, a apuração do valor da cota devida por cada unidade de um condomínio é feita por meio de rateios mensais de despesas.

Nestes casos, o valor lançado nos boletos ou fichas carece de liquidez e certeza, pois o débito é indicado de forma unilateral pela administração, sem que os condôminos o tenham aprovado em assembléia e participado de sua apuração. O art. 1.350 do Código Civil prevê que o orçamento de despesas e o rateio devem ser aprovados em assembléia geral ordinária, realizada uma vez por ano, na forma prevista na convenção.

Muitos condomínios aprovam seus orçamentos anuais de despesas por estimativa, somente para dar cumprimento à lei. Na quase totalidade dos casos, tais orçamentos não são respeitados e o síndico acaba realizando o rateio mensal de despesas, mesmo sem a aprovação em assembléia.

E é aí que reside o problema. A assembléia ordinária anual deve aprovar o orçamento e a contribuição dos condôminos, estabelecendo desde logo o valor atribuído mensalmente a cada unidade para as despesas do condomínio ao longo ao ano.

Aprovada a contribuição fixa, e comunicados todos os condôminos da aprovação, confere-se liquidez e certeza ao valor aprovado, o quê, a princípio, possibilitaria ao condomínio, em caso da inadimplência, encaminhar para o Cartório de Protesto a ata da assembléia ordinária em questão, esta sim como ''documento de dívida'', acompanhada do boleto bancário não pago.

Caso surjam outras despesas não incluídas no orçamento anual, será possível ao síndico convocar assembléia extraordinária para aprovação, ou efetuar desde logo o rateio mensal, tudo conforme restar determinado na própria assembléia ordinária anual.

Luciano Franzon é advogado em Londrina

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