Luciano Franzon (*)
Uma cota de condomínio não paga pode ser protestada? Muito se tem falado sobre a possibilidade de protestar cotas de condomínio não pagas. Há notícia de casos em que a administração do condomínio, diante da inadimplência do condômino, encaminha o boleto bancário ou ficha de cobrança ao cartório para apontamento e protesto do ‘‘documento de dívida’’, com base na Lei 9.492/97.
  Caso o pagamento não seja realizado no prazo concedido pelo cartório, o protesto é efetivado, gerando ao condômino devedor restrições de diversas ordens, inclusive apontamento nos cadastros do Serasa.
  Embora este procedimento se apresente como meio eficaz para desestimular a inadimplência nos condomínios, entendo que ele quase sempre é irregular, salvo respeitosas opiniões em contrário.
  Como de costume, a apuração do valor da cota mensal devida por cada unidade de um condomínio é feita por meio de rateios mensais de despesas. Nestes casos, o valor lançado nos boletos dos condominiais carece de liquidez e certeza, pois o débito é indicado de forma unilateral pela administração, sem que os condôminos o tenham aprovado em assembléia, participado de sua apuração ou expressamente concordado com ele.
  O Código Civil, em seu artigo 1.350, prevê que o orçamento anual de despesas e o valor das contribuições a serem pagas pelos condôminos devem ser aprovados em assembléia geral ordinária, realizada na forma prevista na convenção.
  Muitos condomínios aprovam seus orçamentos anuais de despesas por estimativa somente para dar cumprimento a lei. Na quase totalidade dos casos tais orçamentos não são respeitados e o síndico acaba realizando o rateio mensal de despesas além daquelas inicialmente previstas no orçamento anual, mesmo sem a aprovação em assembléia. E é aí que reside o problema.
  A assembléia geral ordinária, realizada todo ano, deve aprovar o orçamento anual e a contribuição dos condôminos, estabelecendo desde logo o valor atribuído mensalmente a cada unidade para a manutenção e conservação do condomínio ao longo ao ano.
  Aprovada a contribuição fixa e comunicados todos os condôminos da aprovação, confere-se liquidez e certeza ao valor indicado, o que, a princípio, possibilitaria à administração do condomínio, em caso da inadimplência, encaminhar para apontamento e posterior protesto a ata da assembléia ordinária em questão, esta sim como ‘‘documento de dívida’’, acompanhada do boleto bancário não pago.
  Caso surjam eventuais despesas não incluídas no orçamento anual, será possível ao síndico convocar assembléia extraordinária para aprovação ou efetuar desde logo o rateio mensal, tudo conforme restar determinado na própria assembléia ordinária.
  Talvez esta seja a forma efetiva de se caminhar ao encontro do almejado equilíbrio econômico-financeiro do condomínio, hoje tão prejudicado pela inadimplência.

(*) Luciano Franzon é advogado

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