Há 30 anos, o processo de verticalização de Londrina começava a ganhar uma nova configuração, com edifícios despontando no entorno da avenida Madre Leônia Milito. As obras da zona sul marcavam o surgimento de um novo bairro, a Gleba Palhano, que se tornaria um dos endereços mais desejados e uma das localidades com o metro quadrado mais valorizado da cidade.

A proximidade com o Catuaí Shopping Londrina e com um dos principais cartões-postais do município, o Lago Igapó 2, favorecia o crescimento da nova região, que passou a ser a grande aposta das construtoras. Aos poucos, os lançamentos imobiliários de alto padrão foram migrando das ruas Belo Horizonte, Santos e Paranaguá, na região central, para vias até então quase inabitadas e ainda pouco conhecidas pelos londrinenses, como a avenida João Wycliff e as ruas Caracas e Maria Lúcia da Paz.

Hoje, a Gleba Palhano concentra cerca de 150 torres residenciais e comerciais, uma população maior que a de muitos municípios paranaenses, estimada em 43 mil habitantes, e apesar da escassez de terrenos, empreendimentos lançados recentemente indicam que o potencial de expansão do bairro ainda não se esgotou.

43 alqueires

No entanto, perto dali, uma área de 43 alqueires formada por chácaras começa a ser loteada e comercializada entre investidores imobiliários que planejam elevar ainda mais o padrão das construções da zona sul e atrair um público de poder aquisitivo ainda maior. O local, chamado de Nova Palhano, é delimitado ao Norte pela rua Ernâni Lacerda de Athayde, ao Sul pela rodovia Mábio Gonçalves Palhano, a Leste pela rodovia Celso Garcia Cid (PR-445) e a Oeste pela rua Constantino Pialarissi.

Planejada para ser um prolongamento da Gleba Palhano, a Nova Palhano não conta com o charme do Lago Igapó 2, mas promete oferecer aos seus habitantes boa qualidade de vida. Dos 43 alqueires, 20 alqueires foram planejados com um traçado que inclui um boulevard de 55 metros de largura e mais de 700 metros de extensão, amplas calçadas, ciclovias e pistas de caminhada. E é ao redor deste boulevard que deverão se concentrar os imóveis de altíssimo padrão, acima de 150 metros quadrados e preços que poderão chegar aos oito dígitos.

A macro diretriz para os 16 lotes que formam o novo bairro foi elaborada pelo Ippul (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina) e a preocupação dos técnicos do órgão municipal foi dar um melhor aproveitamento e distribuição das áreas públicas, assim como do sistema viário. A vantagem de unir todos os lotes em um único projeto, apontou o presidente do instituto, Gilmar Domingues Pereira, é poder subtrair os 12% da área total para destinação aos serviços públicos, conforme preconiza a lei, evitando o efeito “colcha de retalhos” que a dedução dos 12% sobre cada lote, individualmente, provocaria. “Assim, temos um melhor aproveitamento das áreas e também a concentração dos serviços públicos destinados para aquela localidade.”

No planejamento do novo bairro, o Ippul teve o cuidado de evitar a replicação de problemas observados na Gleba Palhano que não foram previstos há 30 anos, decorrentes do grande adensamento populacional, como aqueles relacionados ao trânsito e à mobilidade. “Nós observamos que (na Gleba Palhano) existem ruas com as caixas de rolamento muito aquém daquela que é necessária. Então, o planejamento das novas regiões é exatamente para que os serviços sejam prestados à comunidade, mas também para que garanta uma circulação, um sistema viário mais eficiente, dotado de toda a estrutura para os diversos modais. Uma preocupação enorme que o instituto demonstra, inclusive, é com relação às ciclovias, às calçadas totalmente adaptadas, garantindo a acessibilidade universal”, explicou Pereira.

Alguns loteamentos da Nova Palhano já foram liberados para comercialização e as obras dos primeiros empreendimentos residenciais devem começar em 2027. A expectativa dos investidores é de que em cerca de três décadas o cenário da foto que ilustra esta reportagem esteja completamente modificado, com cem novas torres preenchendo toda a área e uma projeção de mais de R$ 15 bilhões em VGV (Valor Geral de Vendas), segundo estimativa de Cleber Mauricio de Souza, imobiliarista e investidor da Nova Palhano, sócio da Real Estate Intelligence.

“Não tem o lago, como na Palhano, mas foi criado um atrativo voltado, principalmente, ao bem-estar, para que a região da Nova Palhano recebesse mais qualidade de vida, sustentabilidade e obras de mais alto padrão”, destacou Souza.

Além da sofisticação dos projetos, a Nova Palhano deverá concentrar torres ainda mais altas, chegando a 35 andares. “Na Gleba Palhano, não podíamos ter prédios tão altos por algumas questões ligadas à Infraero, que limitavam as construções. Na Nova Palhano, temos altura para as edificações, o que nos privilegia naquele espaço. Serão torres mais altas, obras de maior porte e maior padrão”, prevê.

Ponto de partida

Presidente do Sinduscon Norte Paraná (Sindicato da Construção Civil do Norte do Paraná), Célia Catussi lembrou que o Catuaí Shopping Londrina, inaugurado no início da década de 1990, foi o ponto de partida para a expansão imobiliária da zona sul.

A proximidade com a UEL (Universidade Estadual de Londrina), que atraiu novas universidades para aquela região, também é apontada por Catussi como um fator determinante para o sucesso dos empreendimentos. “Tudo isso levou ao crescimento da cidade em direção à zona sul. Você também vai vendo, com base no Plano Diretor, para onde a cidade está crescendo. E como isso surge? Melhorando o sistema viário, o zoneamento urbano”, explicou a presidente do Sinduscon.

Na região da Nova Palhano, duas obras viárias em andamento são consideradas primordiais para a execução do projeto de expansão: a duplicação da rua Constantino Pialarissi e a construção da avenida Octávio Genta, uma continuação da avenida Waldemar Spranger que irá interligar os bairros Terra Bonita e Alphaville ao Vivendas do Arvoredo.

A presidente do Sinduscon destacou ainda o planejamento que vem sendo feito em direção ao Jardim Botânico, um prenúncio de que em algumas décadas o skyline londrinense ganhará novos contornos. “Hoje, você tem uma expansão específica para aquela região. Estão sendo levados alguns serviços para lá e também há vários loteamentos previstos, com planejamento do sistema viário e da infraestrutura. A cidade continua crescendo de modo acelerado e isso é muito positivo.”

Uma região promissora

Um aspecto que chama a atenção na Nova Palhano e que se diferencia de outros bairros recém-criados é que enquanto em outras regiões os loteamentos começam com construções residenciais e só mais tarde despertam o interesse dos empresários de comércio e serviços, no novo bairro da zona sul há empreendimentos corporativos chegando antes.

Com um investimento calculado em aproximadamente R$ 360 milhões em valor de mercado, o Grupo Galmo é o responsável pelo lançamento do primeiro projeto. São duas torres comerciais integradas ao Catuaí Shopping Londrina que irão ocupar uma área total de 56 mil metros quadrados. O empreendimento terá espaços comerciais com áreas entre 52 e 639 metros quadrados e mesmo faltando cerca de dois anos para a entrega, planejada para 2026, as unidades com planta maior já estão sendo comercializadas por valores que alcançam a primeira dezena de milhões de reais.

“É uma região muito boa, muito promissora e onde nos próximos anos deve haver um aumento de novos empreendimentos. Aquela região já é ocupada, tem opções legais de comércio, serviços, shopping centers, restaurantes, clínicas, supermercados e uma população muito grande. Por isso, já comporta investimentos de vários tipos”, destacou o engenheiro civil e presidente do Grupo Galmo, Fernão Galindo.

Por razões mercadológicas, os empresários do setor imobiliário não detalham os projetos em andamento na Nova Palhano, mas a movimentação acontece nas maiores construtoras da cidade. “Temos previsão de lançar alguns empreendimentos naquela região, tanto residenciais quanto comerciais. Existem parcerias, sociedades. Há vários terrenos e localidades para os quais a gente está desenvolvendo projetos tanto no alto quanto no altíssimo padrão. Ali, vai ter um pouco de tudo. Estamos bastante otimistas. A região tem tudo para decolar”, adiantou Galindo.

Embora anunciada como uma extensão da Gleba Palhano, a Nova Palhano guarda suas peculiaridades e características diferenciadas, que podem representar desafios para os empresários que planejam lançamentos para aquela localidade. Diretora executiva da Vectra Construtora, Roberta Costa Alves Nunes Mansano levanta questões que constituem objeto de estudo dos investidores. “Um desafio que a região vai ter é com relação a como vai ser esse fluxo de pessoas, de comércio, como vai se dar a vida do morador dessa região”, comentou. “Quando a gente vai para uma região nova, existe uma intenção de valorizar. Não é só erguer prédios o máximo que puder.”

A preocupação de Mansano vem da experiência vivenciada recentemente com os lançamentos da construtora na Nova Prochet, outro ponto da zona sul que há quatro anos quase não era verticalizado e que atualmente concentra empreendimentos de alto luxo. Naquela localidade, a Vectra soma sete empreendimentos lançados, cada um com VGV (Valor Geral de Venda) em torno de R$ 100 milhões. “O valor do terreno determina o padrão das construções, mas ali já é um segmento alto”, observou a diretora executiva.

“O sucesso das novas regiões depende da forma e do cuidado das incorporadoras nos projetos. É uma estratégia de olhar para o bairro, o núcleo, o microcosmo, o que já existe e o que vai precisar pensar para a mobilidade, os equipamentos urbanos, escolas, hospitais, comércio, transporte público e arborização desses lugares. A Nova Prochet já era estabelecida. A Nova Palhano terá um tempo de maturação um pouco maior. Um desafio do mercado imobiliário é como fazer o tal do endereçamento”, pontuou a empresária.