Na última década do século passado foram aprovadas a Lei nº 8.078/90 (Código de Proteção e Defesa do Consumidor - CDC) e em seguida a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações de imóveis urbanos). À época, após um rápido período de polêmicas, ficou assentado pelo Judiciário que os contratos de locação entre proprietário/locador e inquilino/locatário são regidos pela lei específica, no caso, a de locações.

E muito embora tenham surgidos doutrinas defendendo que em caso de acentuada vulnerabilidade do inquilino caberia aplicação do CDC, o fato é que seguiu mantido esse posicionamento afirmando que a lei de locações é a que deve reger esse tipo de contratos.

Entretanto, muitas pessoas não se apercebem de que nos casos em que proprietários de imóveis firmam contratos de prestação de serviços de administração por imobiliárias, não se aplica a lei de locações e sim o Código de Defesa do Consumidor (CDC). A razão está na diferença da natureza jurídica entre esses tipos de contrato, um sendo relação de consumo e o outro não. E incidindo o CDC, laboram em favor do proprietário de imóvel, por sua condição de consumidor, as proteções do sistema consumerista, refletindo nas questões que surjam envolvendo essas prestações de serviços.

A primeira característica importante reside no fato do CDC ser lei principiológica, com raiz constitucional, sendo que é de ordem pública e interesse social, inclusive permitindo atuação de ofício pelo Juiz (independente de requerimento da parte).

Outra facilidade é o consumidor poder escolher para ajuizar a ação, o foro da cidade de seu domicílio, salvo que prefira o eleito no contrato ou da em que esteja sediado o fornecedor. Esse poder de escolha da Comarca em que o processo irá tramitar, pode facilitar para o consumidor, tanto reduzir gastos se houver deslocamentos, quanto ser o mais apropriado para acontecer a produção de provas.

E mais, o consumidor também conta com direitos básicos, incluindo o previsto no inciso VIII, do art. 6º, do CDC que prescreve a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive, com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo cível, quando a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias da experiência.

Note-se que as imobiliárias formulam contratos de adesão de teor muito idêntico, inclusive no tocante a cláusulas que podem ser consideradas leoninas (abusivas). Assim, ao consumidor proprietário que desejar contratar a prestação desse tipo de serviço (administração de imóvel), na prática acaba restando uma das duas opções: - ou ficar sem acesso ao serviço caso não aceite essas cláusulas; - ou sujeitar-se a assinar um contrato de adesão com cláusulas que aumentam sua vulnerabilidade e ferem outros direitos seus. Por essa razão, em se tratando de contratos entre proprietário e imobiliária que presta serviços de administração, o Superior Tribunal de Justiça consolidou que a lei aplicável é o Código de Defesa do Consumidor, com todas as proteções para esse destinatário final (consumidor).

Oscar Ivan Prux, advogado e membro da Comissão do Direito do Consumidor da OAB Londrina