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Imobiliária & Cia

Por que é importante individualizar o IPTU

Ao comprar um apartamento, o proprietário só conseguirá fazer a transferência e escrituração do bem depois que a incorporadora formalizar a divisão das unidades no cartório e na prefeitura

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Shutterstock - Só após o desmembramento do IPTU pela incorporadora é que o dono do imóvel poderá recolher os tributos referentes à transferência do bem e providenciar a escritura
Só após o desmembramento do IPTU pela incorporadora é que o dono do imóvel poderá recolher os tributos referentes à transferência do bem e providenciar a escritura

Nos últimos anos, muitos londrinenses conquistaram o sonho da casa própria. Mas até que o imóvel seja registrado no nome do comprador e este possa chamá-lo de seu, existe um longo caminho a ser percorrido. No caso de um apartamento, o processo começa pelo desmembramento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) pela incorporadora. Só a partir daí que o dono do imóvel poderá recolher os tributos referentes à transferência do bem e providenciar a escritura.
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Não se trata de um processo barato, porém não pode ser deixado de lado pelo comprador. Afinal, é preciso zelar pelo patrimônio conquistado com tanto esforço. O vice-presidente de Incorporação e Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Norte do Paraná (Sinduscon Norte/PR), Olavo Batista Junior, alerta: "quem não registra o imóvel, não é dono". E isso pode trazer sérios problemas ao proprietário se algo de ruim acontecer com ele ou sua família ou, pior, se a incorporadora vier a sofrer um processo trabalhista e tiver o bloqueio de bens decretado pela Justiça. "No cartório, o apartamento estará no nome da construtora ainda", ressalta.

O processo de desmembramento do IPTU é feito pela própria incorporadora. Aliás, a empresa é a primeira interessada em entregar o bem, individualizar o pagamento do imposto e efetivar a transferência de propriedade. Para entender como funciona o processo, Batista explica como se dá o pagamento do imposto municipal em três fases diferentes da incorporação. A primeira situação é quando existe um lote, uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e uma inscrição municipal na prefeitura. Como o terreno está dentro do zoneamento urbano, precisa recolher o imposto. Neste caso, quem faz o pagamento é o proprietário do lote.

Quando uma incorporadora adquire o terreno e decide erguer um empreendimento, precisa aprovar um projeto na prefeitura e obter um alvará de construção. Nessa fase, a inscrição municipal do lote não muda e agora a responsável por recolher o IPTU é a própria construtora. No cartório, a empresa tem que averbar a incorporação na matrícula do lote. Nesse documento, fica registrado o que será construído no local.

Na terceira e última fase ocorre a entrega do imóvel pela incorporadora. A partir daí, a empresa solicita na prefeitura a emissão do Termo de Conclusão de Obra – o Habite-se -, que nada mais é do que uma Certidão Negativa de Débitos. O mesmo documento é solicitado na Previdência Social. Os dois são protocolados em cartório e averbados na matrícula. E é nesse momento que a incorporadora solicita a individualização das matrículas. Quando as unidades são separadas, a empresa vai até a prefeitura e pede o desmembramento do IPTU. "Cada apartamento passa a ter uma inscrição municipal", afirma Batista.

A partir daí, cada proprietário fica responsável pelo pagamento do seu IPTU. Mas isso não significa que o imóvel já tenha sido transferido. "Pode ocorrer de uma incorporadora receber uma execução fiscal porque o morador não pagou IPTU e o imóvel ainda não está no nome dele. O proprietário não transferiu, nem registrou e escriturou o bem. E aí a incorporadora pode receber uma Certidão Positiva de Débitos", explica do vice-presidente do Sinduscon Norte/PR.

Para evitar que isso ocorra, muitas construtoras acompanham o processo de perto e determinam um prazo para que seus clientes providenciem a transferência e escrituração do imóvel. Na Plaenge, a analista de contratos sênior, Ana Flávia Camargo Cardoso, é quem faz este trabalho. "Costumamos entrar em contato com os clientes e enviamos cartas para que eles se lembrem desta obrigação", conta. Segundo ela, a construtora dá um prazo de 360 dias para a regularização.

TRÂMITE NA PREFEITURA

O gerente do cadastro imobiliário da Secretaria Municipal de Fazenda de Londrina, Claudinei dos Santos Sisner, explica que, quando o bem ainda não foi transferido, o Município mantém o nome do proprietário do imóvel – no caso, a incorporadora – no carnê de IPTU e coloca o comprador como "compromissário". "Todas as cobranças administrativas são enviadas ao compromissário", reforça.

Sisner afirma que, quando a incorporadora pede o desmembramento, a Prefeitura verifica, primeiro, como está a situação do imóvel. Se todas as contrapartidas – arruamento, bueiros, iluminação, praças – foram entregues. Depois, fiscais vão até o condomínio para confirmar a quantidade de apartamentos, espaços de garagem, áreas privativas e comuns, padrão do empreendimento, para que seja feito o cálculo do imposto por unidade. O tempo para a individualização do IPTU depende da ordem do protocolo e tamanho da obra. "Em geral, quando chega pra gente, todos os pedidos são efetivados."
Amanda de Santa
Especial para a FOLHA
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