A Teoria do Adimplemento Substancial se apresenta com evidência no Direito Contratual Contemporâneo em razão do atual cenário político e econômico do País.

Adimplemento substancial reflete aquelas situações em que o contrato é cumprido quase que em sua totalidade, mas por razões adversas o devedor não consegue adimplir a totalidade da obrigação.

A essência da teoria é evitar que o credor requeira a resolução do contrato nos casos em que houver o cumprimento significativo de seu conteúdo fundamental. Impedindo o uso desequilibrado do direito de resolução e garantindo preservação do negócio, quando viável.

Mas quais são os requisitos e o grau admissível de descumprimento para não ensejar a rescisão contratual?

O entendimento dos Tribunais Superiores é de que devem estar presentes os requisitos da boa-fé e da função social, bem como entende como "substancial" o cumprimento de no mínimo 70% da obrigação total. Nesse condão, o Tribunal de Justiça do Paraná, em consonância com o Superior Tribunal de Justiça, julgou pela aplicação da teoria do adimplemento substancial no caso de cumprimento superior a 70% da obrigação envolvendo contrato de compra e venda de imóvel, considerando a quantidade de parcelas quitadas, bem como diante da conferência dos princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos (TJPR - 7ª C. Cível em Composição Integral - EIC - 1163611-6/01 - Colombo - Rel.: Luiz Antônio Barry - Unânime - j. 12.04.2016, citando o REsp 877.965/SP, Rel. Luis Felipe Salomão).

Ressalta-se que embora não haja unanimidade no percentual, os Tribunais Superiores têm aplicado como parâmetro, o mínimo 70% do total avençado – nos contratos envolvendo imóveis, e cumulativamente a presença da boa-fé e função social do contrato, para ter assegurado o direito a manutenção da relação negocial. O que vai de encontro ao aludido no Enunciado nº. 361 da IV Jornada de Direito Civil.

Importante destacar ainda, que para conservação da relação negocial, deve restar demonstrada a viabilidade na continuidade do negócio, ou seja, estar presente a função social do contrato, a qual será analisada no caso concreto.

O restante da dívida será executada na forma processual (intimação para pagamento, penhora de bens...), todavia o contrato poderá mantido se presentes os requisitos mencionados – cumprimento substancial, boa-fé e função social.

Marcielly Rosa Nunes, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina/PR