Das garantias locatícias
A palavra "garantia", no Dicionário Aurélio da Língua Portuguesa, significa afiançar, abonar, ser responsável por alguém. E dessa forma é entendida a garantia no Contrato de Locação, uma vez que uma pessoa (natural ou jurídica), na relação locatícia, se compromete a honrar o compromisso contratual, caso o locatário não cumpra a sua parte perante o locador.

Assim, quanto ao Contrato de Locação, a Lei n. 8.245/1991, em seu Art. 37, dispõe que "No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I- caução; II- fiança, III- seguro de fiança locatícia e IV- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento." E, ainda, acrescenta que "Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação."

Nesse sentido, em qualquer Contrato de Locação que estabeleça garantia locatícia, o locador poderá exigir do locatário qualquer uma das quatro espécies de garantias dispostas pelo artigo acima; entretanto, jamais poderá exigir duas ao mesmo tempo, sob pena de serem declaradas nulas as garantias.

Por isso, oportuno se faz definir cada uma das espécies de garantias locatícias, no Contrato de Locação, elencadas na legislação acima, a saber:

Caução: poderá ser em bens móveis e/ou bens imóveis. Se for bem móvel, deve ser registrada no Registro de Títulos e Documentos; se for imóvel deve ser registrada na Matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis; se for em dinheiro, o locatário entregará ao locador o valor de três aluguéis, os quais serão depositados em caderneta de poupança, em nome das partes; e, se for em títulos ou ações, deve ser referenciado como beneficiário o locador.

Fiança: o locador exige que o fiador tenha um ou dois imóveis, declarando-os como garantia locatícia e registrando a fiança na Matrícula dos imóveis, perante o Registro de Imóveis.

Seguro de fiança locatícia: o locatário procura uma seguradora idônea e negocia essa espécie de seguro, o qual abrangerá a totalidade das obrigações locatícias por ele assumidas.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: o locatário constitui um fundo de investimento, que lhe permite a cessão fiduciária daquelas cotas em favor do locador.

Portanto, tratando-se de garantia locatícia, o locador é quem tem a autoridade de exigir e aceitar qualquer uma daquelas dispostas na Lei de Locação, visando outorgar segurança ao negócio jurídico realizado entre as partes contratantes.

Ademais, em caso de descumprimento da obrigação assumida pelo locatário (devedor), o locador (credor) poderá acionar a garantia estipulada no contrato, pelas vias extrajudiciais e/ou judiciais, sempre com a finalidade de receber seu crédito – o aluguel.

Adiloar Franco Zemuner, advogada membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina