A figura do fiador nos contratos imobiliários
A fiança é figura conhecida e muito usual no Direito Contratual brasileiro, principalmente nos de valor mais elevado, com destaque para os contratos imobiliários.

Talvez sua forma mais comum seja a do fiador no contrato de locação. Nesses casos, o locador exige que o locatário (inquilino) forneça uma garantia para o caso de mora no pagamento dos aluguéis ou descumprimento contratual. Tal garantia pode se dar, dentre outras, na forma de caução, seguro fiança, cessão fiduciária e fiança (art. 37 da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato).

Em regra, o fiador pode ser qualquer pessoa, geralmente alguém do convívio e confiança do devedor, mas, conforme prevê expressamente o Código Civil, o credor não é obrigado a aceitar um fiador que não for "pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação" (art. 825) e pode exigir a substituição se este se tornar insolvente ou incapaz (art. 826).

É comum, portanto, que pessoas com capacidade financeira mais elevada tornem-se fiadoras de familiares, amigos ou mesmo conhecidos, mas este tipo de vínculo a um contrato de terceiros deve ser feito sempre com cautela. Isso porque, apesar de se tratar de uma relação de confiança e ainda que se possa prestar fiança até mesmo sem a anuência do próprio devedor ou contra sua vontade, o fiador não pode se eximir da garantia assumida por vontade própria, exceto em hipóteses específicas.

Por exemplo, nos contratos em geral, o fiador pode requerer a exoneração da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, mas permanece obrigado até sessenta dias após a notificação do credor (art. 835 do Código Civil).

Nos contratos de locação, a regra atual é que a fiança perdura até a efetiva devolução das chaves, ainda que prorrogado o contrato por prazo indeterminado, exceto se houver expressa previsão da impossibilidade de prorrogação da fiança. Nesses casos, também pode haver a desoneração, mas o fiador fica obrigado até 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador.

É importante, ainda, que aquele que tem a intenção de se tornar fiador de outrem observe que a Lei do Inquilinato acrescentou o inciso VII ao art. 3º da Lei n. 8.009/90, excluindo da regra da impenhorabilidade o bem de família do fiador do contrato de locação para as dívidas nele garantidas.

Pode-se dizer, portanto, que a figura do fiador é de suma importância e pode até mesmo ser essencial para alguém que precisa fechar um contrato. Porém, deve o fiador ficar atento às peculiaridades desta garantia e ter muita cautela para que a fiança não se torne uma grande dor de cabeça.

Gabriel Carmona Baptista, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina