A resposta à pergunta feita no título deste artigo não é única e, portanto, depende da situação fática analisada.

Primeiro, é necessário fazer uma breve distinção entre as espécies de benfeitorias que podem ser feitas no imóvel locado pelo locatário.

Tem-se que a benfeitoria é a obra executada no imóvel com a finalidade de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.

O Código Civil, no artigo 96, conceitua os três tipos de benfeitorias, ou seja, as benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. De acordo com a lei (art. 96), são voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor (exemplo: decoração). São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem (exemplo: instalação de grades protetora nas janelas). E são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que ele se deteriore (exemplo: reparos de um telhado).

Por sua vez, a Lei 8.245/91, prevê em seus artigos 35 e 36 que: “Art. 35: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel”.

Logo, o texto legal deixa claro que as benfeitorias necessárias são indenizáveis e as úteis serão indenizadas se tiverem sido realizadas com autorização do locador.

Contudo, nem sempre será assim. Ocorre que, como autorizados pela lei, locatário e locador podem combinar de outro modo no contrato e, nesse sentido, é muito comum que incluam no instrumento contratual a cláusula de renúncia a qualquer benfeitoria.

Ou seja, nesse caso, mesmo que locatário introduza alguma benfeitoria, ainda que necessária, não terá direito à indenização, por força da cláusula contratual.

A matéria foi consolidada no Enunciado 335 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que assim dispõe: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

Portanto, é fundamental atentar para a existência de cláusulas contratuais que estabelecem a renúncia à indenização das benfeitorias. Essas cláusulas são frequentemente incluídas nos contratos de locação e podem afetar seus direitos como locatário. É preciso estar ciente de suas condições e consequências.

Assim, caso o contrato contenha cláusula de renúncia à indenização, o locatário não terá direito ao reembolso pelas benfeitorias introduzidas no imóvel, mesmo que sejam necessárias. É fundamental analisar minuciosamente as cláusulas contratuais antes de tomar qualquer iniciativa.

Em vista disso, é recomendável contar com o auxílio de um profissional do direito imobiliário, que poderá orientar e esclarecer suas dúvidas sobre o tema. O conhecimento de seus direitos e deveres é primordial para uma relação locatícia saudável e equilibrada.

Se você está alugando um imóvel ou pretende alugar, lembre-se de considerar essas informações relevantes. A transparência e a negociação justa são pilares para uma relação harmoniosa entre locador e locatário.

Clayton Rodrigues, advogado, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina