A 'Constituição' do condomínio

Em 60% dos prédios de Londrina as convenções foram elaboradas de acordo com a lei anterior e muitas não foram atualizadas | Foto: Sérgio Ranalli/06-08-2015

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A convenção de um condomínio pode ser comparada a uma certidão de nascimento. Nela constam todas as regras internas referentes ao conjunto habitacional. É uma espécie de "Constituição". Por isso é tão importante que este documento seja muito bem elaborado, de preferência com o suporte de um especialista, e atualizado sempre que necessário. O grande problema é que ainda hoje existem muitos condomínios, principalmente os mais antigos, com convenções mal redigidas ou ultrapassadas com relação ao novo Código de Processo Civil. E o principal risco, nestes casos, é que questões que poderiam ser resolvidas internamente, como o rateio da água, por exemplo, vão parar na Justiça.

Segundo a advogada, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) Londrina e assessora jurídica do Sindicato da Habitação e dos Condomínios do Paraná (Secovi Regional Norte/PR), Adiloar Franco Zemuner, em 60% dos prédios da cidade as convenções foram elaboradas de acordo com a lei anterior e muitas não foram atualizadas. Ela acrescenta ainda que, infelizmente, alterar a convenção de um condomínio não é tarefa simples. "De cinco anos para cá, donos de cartórios de registro de imóveis ficaram ainda mais exigentes e tem sido cada vez mais difícil alterar e registrar a convenção de condomínios que possuem muitas unidades", afirma.

Adiloar explica que, para promover as mudanças necessárias, o síndico primeiro precisa convocar uma assembleia para informar os condôminos sobre a atualização do documento e abrir espaço para que eles deem sugestões. "É recomendável que o síndico contrate um profissional da área de Direito com conhecimento técnico para auxiliá-lo no processo", orienta. A partir daí, ele pode começar a elaborar a minuta, na qual constarão inclusões, exclusões, regularizações, adequações e atualizações das normas do condomínio. O documento deve ser entregue aos moradores e o síndico deve determinar um prazo para que eles se manifestem. "Se ninguém questionar as mudanças, a assembleia para discutir e aprovar a nova convenção pode ser convocada", diz.

E é aí que vem a parte mais difícil. Para aprovar o novo texto, o síndico precisa reunir dois terços dos proprietários dos imóveis na assembleia. Se a matrícula da unidade estiver em nome do casal, por exemplo, os dois precisam participar e assinar a presença. Mas, infelizmente, nem todos os moradores dão a importância devida para as reuniões de condomínio. Por isso, uma alternativa para conseguir o quórum necessário para a aprovação do texto é o síndico pedir procurações para aqueles que não puderem comparecer. Foi o que fez a síndica do Condomínio Edifício Bosque, localizado no centro de Londrina, Elisa Maria Ferraz Arruda Ribeiro.

Quando assumiu a administração do prédio, há seis anos, ela percebeu que a convenção estava muito antiga. Para atualizar o texto, buscou ajuda da assessoria jurídica do Secovi e também a orientação do cartório para o registro do documento. "Designei um grupo de trabalho e nos reunimos várias vezes para redigir o novo texto. Tivemos que conversar com muitos condôminos para que eles fossem à assembleia e pegamos procuração daqueles que não puderam participar da votação. Conseguimos mais de dois terços de presença", comemora. Segundo a síndica, foi um trabalho exaustivo, porém muito importante e indispensável para a boa gestão do condomínio. "Agora, temos o respaldo da convenção para cada decisão tomada", justifica.