Condomínio na zona sul utilizou verba do fundo de reserva e chamada de capital para promover uma série de readequações, aprovadas pelos moradores
Condomínio na zona sul utilizou verba do fundo de reserva e chamada de capital para promover uma série de readequações, aprovadas pelos moradores | Foto: Edsley Saito/Divulgação



Valorizar os imóveis e promover a qualidade de vida dos condôminos. Estas têm sido as principais razões de grandes reformas promovidas por condomínios antigos em Londrina. Para não ficarem atrás das novas construções, mais modernas e com áreas de lazer bem equipadas, prédios e empreendimentos horizontais têm investido em mudanças na fachada, hall de entrada, sistema de segurança e especialmente nas áreas de lazer. Mas todas essas adaptações exigem planejamento e dinheiro em caixa. Por isso a importância de os síndicos administrarem um fundo de reserva.

No edifício Barão de Guaraúna, que fica na Avenida JK, no centro de Londrina, as intervenções começaram há cerca de dois anos. O prédio, que conta com 60 apartamentos e tem mais de 30 anos, está ganhando "cara nova" aos poucos. O síndico do condomínio, André Trindade, diz que a primeira reforma foi no hall dos andares. Eles receberam pintura nova e acabamento em gesso. As paredes das garagens também foram pintadas, as instalações hidráulicas, trocadas, a entrada do edifício ganhou papel de parede, e uma sala que em princípio deveria servir como local de festas foi transformada em academia.

As próximas readequações serão na guarita e no quiosque, que hoje abriga a churrasqueira. Este último será transformado em um espaço para confraternizações. Trindade lembra que as reformas foram aprovadas previamente pelos moradores em assembleia e que um conselho fiscal, formado por cinco condôminos, analisa todas as contas mensalmente. Além disso, os moradores puderam participar indicando fornecedores. O síndico diz que 10% do valor da taxa condominial vai para o fundo de reserva todos os meses. "Calculamos as despesas do mês e as dividimos pelo número e metragem dos apartamentos", afirma.

Imagem ilustrativa da imagem Valorização e qualidade de vida



Emergência
O síndico destaca que manter um fundo de reserva é fundamental, não só para arcar com despesas de melhorias, mas também para situações emergenciais, como o conserto do portão eletrônico, por exemplo. Ele lembra que, com essa reserva, é possível saber o quanto é possível gastar, tendo em mente que o fundo nunca pode ficar descoberto. "Montamos até o fundo do 13º salário separadamente, porque no fim do ano as despesas do condomínio aumentam com as férias e pagamentos dos funcionários", conta. Mais do que arrecadar, é preciso saber administrar bem o dinheiro. "Fizemos um investimento em renda fixa para valorizar o fundo", aponta.

Em pouco mais de um ano, os moradores do condomínio horizontal Santana Residence, na zona sul de Londrina, viram a área de lazer comum ser completamente transformada. O empreendimento erguido em 1999 e com 136 casas tinha um espaço para festas já antigo para os padrões atuais. Após a aprovação dos condôminos, a administração contratou projetos arquitetônicos e mão de obra qualificada para tocar a reforma. "Dobramos o tamanho da academia, mudamos toda a fachada, a pintura, compramos novos móveis e um forno elétrico para o salão de festas, trocamos pisos e revestimentos, colocamos gesso, iluminação de LED e integramos o espaço com um playground", aponta o síndico do Santana Residence, Edsley Saito.

Transtornos
Para conseguir fazer todas as readequações foi necessário usar o dinheiro do fundo de reserva e também fazer uma chamada de capital. No começo da reforma, o síndico diz que precisou lidar com um pouco da impaciência de alguns moradores. "Mas quando começaram a pintura e o paisagismo, as pessoas passaram a elogiar", lembra. É claro que todo tipo de obra gera algum transtorno e mexe com os ânimos, mas em condomínios elas são ainda mais delicadas, porque precisam da aprovação de todos os proprietários. "É um processo mais complexo, que exige muita paciência e atenção", lembra o arquiteto Renato Lincoln, responsável pela transformação da área de lazer do Santana Residence.

Obras exigem planejamento e organização
O arquiteto Renato Lincoln lembra que grandes reformas podem ser demoradas e o orçamento costuma sofrer reajustes por conta da inflação e mudanças nos preços levantados inicialmente. Além disso, impactam no cotidiano. Por isso, são necessários o conhecimento e a compreensão de todos. "É importante que o condomínio todo esteja ciente daquilo que vai enfrentar", ressalta. Porém, ele garante, os resultados são muito satisfatórios. "Valoriza os imóveis e melhora a qualidade de vida", complementa.
Segundo o arquiteto, em Londrina, os condomínios verticais têm buscado principalmente a revalorização das fachadas e halls de entrada, além de adequações relacionadas à acessibilidade e segurança. Já os horizontais têm investido na melhoria dos espaços sociais. "Modernização das piscinas e áreas para a prática de esportes, mas principalmente dos espaços para festas", cita.
Lincoln lembra que a cidade continua lançando novos condomínios ano a ano, por isso, a busca pela revalorização dos imóveis mais antigos deve ser constante. "Vamos imaginar que foi lançado um novo condomínio do lado com uma fachada mais atraente, iluminação e sistema de segurança melhor e paisagismo mais bonito. É evidente que se o condomínio vizinho, mais antigo, não se mexer, vai sofrer uma desvalorização por comparação", afirma. E pequenas melhorias promovidas por profissionais especializados são capazes de dar uma resposta quase que imediata à concorrência.

Manutenção
Os prédios do centro da cidade ficam atrás dos novos erguidos na Gleba Palhano, que possuem estruturas de lazer semelhantes às de resorts. Porém, nas construções mais antigas, os apartamentos são maiores e, quando modernizadas, atraem muitos interessados. "Eles oferecem um custo menor por um espaço interno maior, ao contrário do que ocorre com os novos, que possuem custo maior para espaço interno menor, porém com infraestrutura completa dentro do empreendimento", explica. O mais inteligente, ressalta o arquiteto, é o condomínio garantir a manutenção preventiva.

A importância do fundo de reserva
Para dar conta das melhorias e ficar com a manutenção em dia, os condomínios precisam ter dinheiro em caixa. E a maneira mais simples de arrecadar o montante é por meio de um fundo de reserva, normalmente previsto na convenção. O analista jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínio (Secovi) em Londrina, Danilo Serra Gonçalves, lembra que o valor de contribuição deve ser fixado em no máximo 10% sobre o orçamento das despesas ordinárias. "Uma vez formado o fundo, ele se incorpora ao patrimônio do condomínio e jamais poderá ser redistribuído aos condôminos ou ser usado para pagar despesas ordinárias", alerta. O dinheiro deve ser depositado em uma conta separada e só poderá ser utilizado após a aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia, com exceção para casos emergenciais.
Aliás, uma das funções do fundo, segundo Gonçalves, é justamente custear despesas extraordinárias, ou intervenções que exigem montantes elevados, como obras de manutenção ou reformas, que visam a conservação e valorização do imóvel. Apesar da importância, nem todos os condomínios têm o cuidado de manter um fundo de reserva. O Secovi realiza um trabalho de orientação sobre como compor e utilizar o fundo, mas muitos síndicos ainda são resistentes em fazê-lo, principalmente neste momento de crise.
"As pessoas reclamam da despesa extra, mas é obrigação do síndico cobrar e depositar o valor em um caixa separado", ressalta. Aliás, os administradores que não o fizerem, mesmo com a previsão em convenção, poderão correr o risco de não terem as contas aprovadas. "O papel do síndico é fazer cumprir a convenção, o regimento e a lei", destaca.
É importante lembrar que apenas os condôminos são obrigados a recolher o fundo de reserva, esta não é uma responsabilidade dos locatários. "Os síndicos são isentos das cotas condominiais mas, salvo disposição expressa na convenção, eles são obrigados a recolher o fundo de reserva", observa o analista jurídico do Secovi.