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Imobiliária & Cia

Por que vale investir em Londrina

Além do preço atrativo, mercado de imóveis oscila pouco e é formado, na maioria, por construtoras locais e conservadoras, que transmitem confiança na hora da compra

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Arquivo Folha
Arquivo Folha - A valorização dos terrenos em cada região é um dos fatores importantes a ser considerados no preço médio do metro quadrado
A valorização dos terrenos em cada região é um dos fatores importantes a ser considerados no preço médio do metro quadrado


O preço do metro quadrado dos imóveis em Londrina é bastante atrativo quando comparado aos valores praticados em mais de 30 principais mercados imobiliários da Região Sul do Brasil. O metro quadrado privativo de imóveis residenciais novos na cidade custava, em média, R$ 4.996 no primeiro semestre de 2016.
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O número é referente a uma pesquisa de mercado realizada pela Brain Inteligente e Assessoria em Business e divulgada em setembro passado. Um novo levantamento está previsto para ser divulgado em março mas, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Norte do Paraná (Sinduscon Norte/PR), é possível tomar os dados mais antigos como base, porque os preços se mantiveram relativamente estáveis durante todo o ano.

A pesquisa revela, por exemplo, que Londrina tem preços mais baixos que Balneário Camboriú, Porto Alegre, Florianópolis, Curitiba, Itajaí, Canoas, Rio Grande, Passo Fundo e Novo Hamburgo (veja no infográfico). O sócio-fundador da Brain, Marcos Kahtalian, aponta que Londrina, entre as cidades pesquisadas, foi a que teve o maior número de oferta de imóveis nos últimos anos, durante o "boom" do mercado imobiliário.

"O conjunto de unidades colocadas no mercado principalmente nos padrões standard, médio e econômico foi alto", destaca. De 2010 até o primeiro semestre do ano passado, a cidade lançou 91 empreendimentos, totalizando 13.797 unidades. O maior volume ficou concentrado entre os anos de 2012 e 2015, quando foram colocados à venda 78 novos empreendimentos, segundo a pesquisa.

Essa grande oferta, composta em sua maioria por imóveis de valores que vão de R$ 250 mil a R$ 700 mil – padrões standard e médio -, contribuiu para que a cidade oferecesse preços bastante competitivos no período. Mas, ao mesmo tempo em que lançou mais, também vendeu muito. "Londrina, entre as cidades da Região Sul, é uma das que apresentam a menor disponibilidade de imóveis hoje. Tem apenas 14,9% de tudo que colocou à venda, o que é um número muito baixo", argumenta. Com poucos produtos em estoque, a expectativa é de que as construtoras retomem os lançamentos e, com o aumento da oferta e a queda dos juros, os preços sejam reajustados e o mercado volte a crescer.



O que compõe o preço
O diretor do Sinduscon Norte/PR, Olavo Batista Junior, explica que vários fatores interferem nos custos de construção e valor de venda dos imóveis. E, segundo ele, nem sempre a comparação entre as cidades será justa, porque as condições de produção, perfil dos empreendimentos e comercialização podem ser bastante diferentes em cada uma delas.

O valor da matéria-prima – sem levar em conta os materiais de acabamento -, por exemplo, não impacta na diferenciação dos preços porque, em geral, grandes construtoras compram direto de fábrica. O que pode deixar o material bruto mais caro é o custo do frete, que vai variar de acordo com a localização de cada cidade, e também eventuais impostos, no caso de a compra ser feita em estados diferentes daquele de origem.

Já a mão de obra local, o padrão – que vai do super econômico ao super luxo -, finalidade e tamanho dos empreendimentos influenciam diretamente no preço de venda. Em cidades com uma quantidade maior de apartamentos de menor metragem, por exemplo, a tendência é que o valor médio do metro quadrado seja mais alto. "O pequeno é mais denso, pesa mais no custo. O apartamento maior tem mais área para diluir", aponta Batista.

A valorização dos terrenos em cada região também é um fator importante a ser considerado. Terreno em Balneário Camboriú, só para citar um caso, hoje em dia é raro de se encontrar. Por isso, é comercializado a "preço de ouro". Levando em conta que o terreno pode representar cerca de 10% do custo de um empreendimento, essa supervalorização na cidade litorânea contribui bastante para os preços elevados dos imóveis vendidos por lá. Nas capitais, a tendência é que os imóveis sejam mais caros, já que a renda per capta da população é maior, assim como a busca por sofisticação.

Os parâmetros de uso e ocupação do solo também influenciam no preço do metro quadrado, aponta o diretor do Sinduscon Norte/PR. Algumas cidades permitem que, em bairros residenciais, sejam erguidas torres de até 20 andares. Outras limitam a altura dos edifícios em até sete andares. Com um "gabarito" mais baixo, as construtoras produzem menos apartamentos e, para que o negócio seja rentável, precisam subir o preço do metro quadrado de cada unidade.

Momento é do comprador
Apesar de Londrina ter um estoque de imóveis baixo hoje, o momento ainda é do comprador. O recente "boom imobiliário" contribuiu para deixar os preços dos imóveis bastante atrativos tanto para as construtoras locais, como para os clientes investidores. Nos dois últimos anos, porém, a insegurança com relação à economia do país "freou" um pouco as negociações. "Mas a necessidade por imóveis ainda existe", destaca o diretor comercial da Vectra, Cleber Mauricio de Souza.

Mesmo retraído, os preços continuaram a ser corrigidos e os imóveis valorizados. A demanda de mercado, segundo Souza, é acompanhada de perto pelas construtoras, que realizam muitas pesquisas antes de lançar seus empreendimentos. "Ficamos atentos às necessidades e ouvimos os clientes", conta. O diretor comercial da Vectra afirma que quem dita o preço não são as incorporadoras, mas o próprio consumidor final. As empresas estudam quanto os clientes estão dispostos a pagar em cada tipo de imóvel.

Mercado é estávelSão várias as vantagens de se investir em imóveis em Londrina. Talvez a principal é que o mercado imobiliário oscila muito pouco. "Por ter grandes empresas locais estabelecidas, o preço é mais controlado", justifica o diretor comercial da Vectra, Cleber Mauricio de Souza. Essa concorrência permite que não haja "inchaço" de preços. Além disso, são empresas de capital fechado, possuem postura conservadora e não trabalham com grandes margens. Tudo isso mantém o mercado estável e bem equilibrado.

"A valorização dos imóveis é muito alta. Bastante gente de fora investe em Londrina", acrescenta o gerente comercial da Quadra, José Donizetti Feriani. Ele destaca ainda que o atendimento personalizado oferecido pelas construtoras é outro diferencial. Afinal, a compra de um imóvel é uma das decisões mais importantes na vida de uma pessoa e, para fechar negócio, é preciso estabelecer uma relação de confiança com quem vende. A credibilidade e tradição das incorporadoras que atuam em Londrina representam a "assinatura de confiança" que os clientes procuram.

Outra vantagem de investir na cidade, segundo o sócio-fundador da Brain, Marcos Kahtalian, é que Londrina ainda possui um grande potencial de crescimento. "Em cidades grandes, como Curitiba, teoricamente tudo já foi feito. Mas numa cidade média como Londrina, que tem uma importância decisiva no estado do Paraná, ainda existem lacunas na oferta. Identificamos possibilidades de construção de empreendimentos para os quais existem demanda e ainda não há oferta", avalia.
Amanda de Santa
Especial para a FOLHA
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