Primeiramente, se faz necessário registrar o que é e para que serve o Fundo de Reserva no Condomínio, instituído pelo Art. 9º, § 3º, letra "j", da Lei n. 4.591, de 18.12.1964 e não revogado pelo Código Civil – Lei n. 10.406, de 10.01.2002. O Fundo de Reserva é uma receita do condomínio que se transformará em despesa, para o custeio de necessidades extraordinárias e eventuais, que exigem somas elevadas, como por exemplo: obras, reformas, manutenção (pintura do edifício), investimentos (troca de elevador, sistema de segurança) etc, visando sua conservação e valorização. Portanto, o Fundo de Reserva no Condomínio não deve ser utilizado para despesas ordinárias por sua própria natureza.
O Fundo de Reserva deve constar da Convenção do Condomínio e deve ser formado aplicando-se uma porcentagem sobre o total das despesas ordinárias, mensalmente. Assim, uma vez formado, incorpora-se ao patrimônio do condomínio definitivamente. Por isso, o Fundo de Reserva não deve ser distribuído aos condôminos e nem deve ser objeto de restituição a condôminos que porventura venham a alienar a sua unidade autônoma ou que venham a deixar o condomínio.
Para que o Fundo de Reserva não seja corroído em seu poder de compra deve ser aplicado em caderneta de poupança, em estabelecimento bancário escolhido pelo síndico, podendo ser ratificado pelo Conselho Fiscal ou por outro órgão que o substitua. Os síndicos devem ter o cuidado de não aplicá-lo em títulos ou congêneres, dado ao fator da variação de risco e, ainda, pela impossibilidade de sua retirada imediata, numa situação de extrema necessidade. Alguns juristas orientam que, quando de sua instituição pode-se estabelecer que, ocorrendo imprevistos, o fundo venha a ter o seu valor suplementado para eventual atendimento de urgência.
Ainda, referido Fundo de Reserva não deve ser utilizado para atender suprimentos de caixa, mas o síndico poderá fazê-lo em caso de emergência, a fim de atender despesas inadiáveis e que dizem respeito à supressão de serviços básicos ao condomínio, responsabilizando-se por recompor o saldo. Contudo, poderá utilizar o Fundo de Reserva para qualquer tipo de investimento, manutenção e/ou conservação desde que, autorizado pela Assembleia Geral Extraordinária, convocada especificamente para esse fim.
Por outro lado, o Fundo de Reserva no Condomínio é devido somente aos condôminos (proprietários) e não aos moradores (locatários e outros). Entretanto, esses devem pagar, uma vez que consta incluso no boleto da quota mensal e, posteriormente, ser ressarcidos pelo locador, na conformidade do Art. 23, da Lei n. 8.245/91.
Finalmente, aconselha-se que todo Condomínio tenha valores separados em conta sob rubrica específica "Fundo de Reserva", visando sua utilização exclusivamente para despesas extraordinárias e eventuais, pois dele depende o futuro dos edifícios em condomínios.

Adiloar Franco Zemuner, é advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-Londrina