A concentração de atos na matrícula: mais segurança jurídica aos negócios imobiliários
O proprietário de um imóvel, exerce, em relação a ele, os chamados direitos de domínio. Dentre esses direitos, está o de disposição, que se dá, com mais frequência, entre vivos, por intermédio da compra e venda, negócio solene que exige não só a lavratura de uma escritura pública em tabelionato, mas também o seu registro na matrícula do imóvel, aberta no Oficio de Registro de Imóveis competente. Tal negócio, tornado público e formalizado por quem tem fé pública, só assim passa a ser oponível a todos.

A Lei Federal n. 7.433/85 dispõe sobre os requisitos a serem observados pelo tabelião para a lavratura da escritura pública, tal como o de consignar, no ato registral, as certidões sobre "feitos ajuizados" com vistas a afastar a possibilidade de fraude em relação aos eventuais credores do alienante, preservar a validade do negócio e extremar a hipótese de que um terceiro se apresente ao adquirente para reclamar dele a entrega do bem. Mas a exibição das aludidas certidões, além de ser providência custosa e demorada, não afasta todas as hipóteses de risco.

No esforço de tornar negócios como esse mais seguros, a Lei Federal n. 13.097/2015, que alterou a já mencionada Lei 7.433/85, deixou de dispor sobre a obrigatoriedade de apresentação da referida certidão, instituiu a concentração dos atos na matrícula do imóvel e estabeleceu que não poderão ser opostas as "situações jurídicas" que não estiverem averbadas ou registradas na matrícula àquele que, de boa-fé, adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel - excetuadas as hipóteses previstas no parágrafo único do artigo 54, que trata da ineficácia da alienação de bem imóvel da massa falimentar e da aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Assim, o credor, para preservar o seu direito, precisa agora registrar ou averbar os atos translativos, atos judiciais, atos constritivos, etc., que digam respeito ao seu crédito na matrícula do imóvel do devedor, sob pena dessas situações não serem oponíveis ao adquirente de boa-fé. Afinal, o Direito só protege aquilo que é dado a conhecer às pessoas, e os direitos imobiliários integram aquela categoria dos direitos que pressupõem a mais ampla publicidade.

Evidentemente a boa-fé do adquirente é presunção relativa que pode ser elidida. Para preservá-la, o Tabelião pode orientar o adquirente a obter tais certidões, cumprindo uma de suas funções primordiais, que é a de prevenir litígios.

ALESSANDRO MARINELLI DE OLIVEIRA, advogado, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.