Do fiador nos contratos de locação
Nos contratos de locação de imóveis é comum a exigência, por parte do locador, de garantias locatícias. O Art. 37 da Lei 8.245/91, que rege a matéria, estabelece as modalidades de garantias à disposição dos contratantes: caução, fiança, seguro de fiança locatícia, e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Tais garantias buscam reduzir os riscos de eventual inadimplemento das obrigações assumidas pelo locatário, em especial quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos e também quanto à conservação do imóvel locado.

Não obstante a existência de diversas modalidades de garantias locatícias, a comumente utilizada nos contratos de locação é a fiança. Pela fiança, um terceiro (fiador) vem garantir, total ou parcialmente, diante do credor (locador) o cumprimento das obrigações assumidas pelo devedor (locatário). A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa, significa dizer que, caso a obrigação originária não seja cumprida pelo locatário, o Fiador será responsável por adimpli-la.

O Art. 39 da Lei 8245/91 estabelece que "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado por força desta Lei". Desta forma, perdura a responsabilidade do fiador pelas obrigações assumidas pelo locatário até a efetiva entrega das chaves, ou de forma diversa, se ao tempo do contrato houver cláusula expressa a respeito.

A súmula 214 do STJ diz que: "O fiador na Locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Neste sentido, acaso Locador e Locatário façam aditamentos contratuais estabelecendo novas obrigações entre as partes senão as contidas no contrato original, para que sejam alcançadas pela garantia (fiança) será necessária a anuência do Fiador.

Cumpre salientar que o Código Civil trouxe a possibilidade de exoneração do fiador quando do término do contrato que passa a vigorar por tempo indeterminado, devendo para tanto, notificar as partes da sua intenção, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança por 120 dias após a notificação. Neste caso, o Locador deverá notificar o locatário para apresentar nova garantia, no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Importante dizer que, se a fiança for firmada por pessoa casada, deve ter a autorização expressa do cônjuge (exceto no reg. de separação absoluta de bens), sob pena de nulidade, e em caso de morte do fiador, só responde a herança por dívida vencida até a data do óbito. Cumpre por fim dizer, que as garantias locatícias não se presumem, devendo ser expressas, ainda que em documento separado ao contrato de locação.

Cleverson Tavares, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina