Algumas hipóteses de compra e venda de imóveis podem ser consideradas especiais, em razão de diversos fatores.

Por exemplo, a venda de imóvel pelo falido precisa de autorização judicial. Nesse caso, o produto da venda é destinado à massa falida e não para o falido, pois este perde a administração dos bens. Outra hipótese semelhante é a venda realizada por incapaz, o qual deve estar assistido ou representado na negociação. Da mesma forma, deve haver autorização do juiz, que vai analisar se essa venda vai ser benéfica para o incapaz. Autorizada a venda, o dinheiro obtido vai ser integrado ao patrimônio do incapaz, o qual deverá ser gerido pelo representante ou assistente.

Além disso, o art. 497 do CC impede o tutor de comprar os bens do tutelado, pois aquele gere os bens deste. Os interesses do tutor, na condição de comprador, podem conflitar com os interesses do tutelado, porquanto aquele poderia realizar a venda por um preço mais baixo que o valor de mercado ou mesmo porque o bem poderá fazer falta para o tutelado.

Mais uma venda que carece de análise é a de bem imóvel do ascendente para o descendente, que deve ter concordância dos demais descendentes e cônjuge (exceto no regime da separação total de bens), sob pena de anulação por requerimento do descendente(s) que não foi consultado ou que, se consultado, não concordou com a venda, no prazo de 02 (dois) anos.

Outra situação especial é a do proprietário que faleceu e tem inventário pendente de expedição do formal de partilha. Neste caso, a venda deste imóvel não pode ser realizada, ao menos que haja autorização judicial.

É também vedado ao juiz de direito a compra de bem imóvel que esteja sob litígio na Vara que está sob sua jurisdição, pois este poderia negociar o valor do imóvel em troca de uma decisão favorável.

Saliente-se, ainda, a importância de conhecer a situação de solvência do vendedor na compra e venda. Caso esteja pendente processo de execução e se o credor da dívida, ou exequente, já providenciou a averbação da certidão de execução com identificação das partes e valor da causa junto ao cartório de imóveis, o comprador deste imóvel deverá ter cautela ao efetivar a compra, pois poderá estar diante de uma fraude à execução.

Segundo o §4 do art. 828 do Código de Processo Civil, presume-se fraude à execução a venda de bens efetuada após a averbação na matrícula. Ou seja, a venda do imóvel que o vendedor está negociando com terceiros pode ser uma venda com o intuito de desfazer seu patrimônio para não pagar o que lhe é cobrado, ferindo o princípio da boa-fé.

Por: Ana Paula Domingues Garcia, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina