Limitação dos juros na compra e venda de imóveis
Historicamente, a usura era proibida até 1830, embora a taxa legal fosse de 6% a.a. Isto foi seguido pelo Código Civil de 1916, até que o Decreto-Lei 22.626/1933 (Lei da Usura) limitou ao dobro da taxa legal, portanto 12% a.a., para todos, inclusive instituições financeiras. Ademais, com a Lei 1.521/1951 instituiu-se o crime da usura.
Somente com a Lei da Reforma Bancária, Lei 4.595/1964, é que as instituições financeiras passaram a ter tratamento diferenciado, iniciando-se a "liberação" das taxas de juros, as quais ficaram sob o direcionamento somente do Conselho Monetário Nacional e de eventual lei complementar (nunca instituída) específica para controle das taxas de juros.
Ocorre que para as pessoas físicas e jurídicas, inclusive as construtoras e incorporadoras, a situação foi outra e seguiu os padrões legais já elencados, como a Lei da Usura e o Código Civil.
Os financiamentos bancários do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) seguem legislação diferente, como a Lei 4.380/1964, a qual sofre limitação de juros com fulcro na Lei 8.692/1993 (12% a.a.) e também da súmula 422/STJ. Porém, para os casos de financiamento bancário que não são regulados por esta lei, por ultrapassar o limite de valor dos bens, como as carteiras hipotecárias, podem seguir a regra geral dos juros bancários, ou seja, serem livremente pactuados, observando-se, entretanto, a taxa média de mercado, conforme entendimento do STJ.
Ademais, a capitalização de juros inferior ao período anual, em se tratando de instituições financeiras, a partir da MP 2170-36/2001 até estaria permitida para os contratos posteriores a março de 2000, ao menos até posterior julgamento da ADI 2316 (hoje com pedido de vistas), a qual discute a constitucionalidade ou não do caput do artigo 5 da MP em debate e pode mudar tudo, caso for procedente. Entretanto, não sendo instituições financeiras, só seria permitida a capitalização de juros anual, conforme art. 591 do Código Civil e art. 4 da Lei de Usura.
Em que pese isto, atualmente, os juros legais são de 12% a.a., com fulcro no art. 406 do Código Civil, cumulado com o art. 161, §1º do Código Tributário, não se aplicando a SELIC, mas pode o STJ alterar este entendimento ainda este ano.
Portanto, levando-se em consideração a Lei de Usura, ao limitar pelo dobro da taxa legal, os juros são de 24% a.a., com exceção dos financiamentos envolvendo instituições financeiras, os quais seguem a taxa média de mercado, atentando-se pela especialidade dos casos do SFH, que engloba o programa minha casa minha vida, onde há sim o limite de 12% a.a.

Eduardo Moura Sella, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-Londrina