Exigências e peculiaridades sobre a locação para temporada
O contrato de locação de imóveis não é regido pelo Código Civil de 2002. A constatação pode inicialmente soar estranha, contudo, justifica-se pela complexidade das relações locador-locatário, fazendo jus ao nascimento de um diploma próprio sobre a matéria: a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

No âmbito da Lei do Inquilinato, podem ser detectados pelo menos 7 tipos de locação predial urbana, entre elas, a destinada à temporada de imóveis residenciais por prazo não superior a 90 dias. Observa-se que ela ampara situações transitórias, atendendo aos interesses tanto do locador como do locatário para curtos espaços de tempo.

Enganam-se aqueles que pensam ser a locação para temporada um contrato fragilizado. A interpretação da Lei mostra que o legislador forneceu instrumentos para minimizar as possibilidades de fraude, tais como, a exigência de contrato por escrito, a declaração no instrumento da finalidade da locação e, sendo mobiliado, deverá constar obrigatoriamente a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

A locação para temporada tem como regra o prazo determinado inferior a 90 dias, no entanto, a lei pressupõe modificação automática da vontade das partes, se vencido o prazo elas silenciarem, convergindo em uma concordância presumida para extensão da locação por tempo indeterminado. Nesse caso, não seria mais exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos, pelo simples motivo de que, apesar de manterem-se válidas as disposições do contrato original, começaria a incidir as regras ordinárias da locação em geral.

Por isso, caso expire o prazo contratual e o locatário não desocupar o imóvel, o locador deve demonstrar sua oposição por denúncia vazia (imotivada) no prazo de 30 dias após o vencimento, notificando extrajudicialmente o locatário ou ingressando diretamente com a ação de despejo. E, de acordo com o Art. 59 da Lei, é admissível liminar para desocupação em 15 dias, independentemente de intimação da parte contrária, mas desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 meses de aluguel, em valores proporcionais à locação mensal.

Importa frisar que para o locador fazer jus à liminar, além da caução, deve observar o prazo de 30 dias. Do contrário, há automática prorrogação de contrato, somente sendo possível a denúncia vazia depois de 30 meses ou nas hipóteses do Art. 47.

Em se tratando de contrato de curta duração, a locação para temporada permite, por exceção, que o locador receba de uma só vez e antecipadamente a totalidade dos aluguéis e encargos. Também possibilita a utilização de uma única modalidade de garantia, dentre o rol previsto no Art. 37 da Lei, composto por fiança, caução real, seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Henrico César Tamiozzo, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina