Anotações sobre a compra e venda no registro de imóveis
A Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/1973 prevê como ato de registro a compra e venda pura e a condicional. Portanto, ao Registrador caberá uma apuração sobre a natureza do negócio jurídico ao fazer a qualificação do título decorrente de uma compra e venda. A primeira pergunta será: trata-se de uma compra e venda pura ou condicional?

A compra e venda pura diz respeito ao negócio jurídico no qual há o pagamento do preço em dinheiro e o direito real de propriedade é alienado no ato da escritura, sendo finalizado pelo registro (inexistindo previsão de resolução futura deste direito). Assim, paga-se o preço, dá-se a quitação e se transmite o direito de propriedade que será constituído pelo registro. Registrado o título, o domínio do imóvel será pleno para o adquirente.

Já a compra e venda condicional, segundo o nome sugere, sujeita-se à resolução futura. Dá-se em caso de compra e venda no qual o preço é parcelado, a propriedade é transmitida em caráter resolúvel ao comprador que, se não pagar o preço total ajustado (normalmente, as parcelas previstas) perderá a propriedade (esta voltará a ser do anterior proprietário - então vendedor/credor da dívida).

No tocante à compra e venda condicional, é de praxe que as parcelas sejam representadas por notas promissórias emitidas pelo devedor que servirão, futuramente, para a baixa/cancelamento da condição resolutiva no Registro de Imóveis.

E, algumas questões interessantes vêm à tona:

1. Mesmo que estabeleçam as partes – vendedor e comprador – que a venda se dá em caráter "pro soluto" ou "pro solvendo" (pela qual normalmente exista uma venda parcelada mas sem o estabelecimento da condição resolutiva) o Registrador estará diante de uma compra e venda pura, devendo registrá-la;

2. Inexiste, no caso da compra e venda condicional, uma averbação da condição resolutiva, mas sim uma anotação no registro da compra e venda desta situação. Após o pagamento do preço avençado, far-se-á o requerimento para o cancelamento/averbação da condição resolutiva pela quitação que será formalizada pela apresentação das notas promissórias dadas com a devida quitação e reconhecimento de firma do credor/vendedor ou através do instrumento de quitação previsto no Código Civil a cargo do credor/vendedor. As partes avençam a maneira de se fazer a prova do pagamento perante o Registro de Imóveis quando ajustam, preteritamente, a compra e venda. Mas, a quitação poderá ser utilizada caso tenha havido o extravio das notas promissórias, por exemplo, desde que cumpridos os seus requisitos legais;

3. O Registrador, adotando o dever de cautela, não poderá aceitar requerimento do credor/vendedor para averbar o retorno do domínio para si pelo não pagamento da dívida pelo devedor/comprador sem que haja decisão judicial a respeito da resolução do contrato pelo inadimplemento. Nesta hipótese, recebendo mandado judicial específico, fará a averbação do implemento da condição resolutiva com o retorno do domínio para o anterior proprietário;

4. Tanto na venda pura como na condicional, haverá o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) para o registro da escritura. Apesar de incomum no Registro de Imóveis, a averbação de retorno da propriedade ao anterior proprietário pelo não pagamento, por meio de mandado judicial, não conduz à interpretação para recolhimento de tributo, pelo fato de inexistir alienação/transmissão gratuita ou onerosa do direito, mas implemento de uma condição de resolução do negócio que não chega a se constituir em fato gerador de imposto (ITMCD ou ITBI).

5. A compra e venda pura e a condicional serão formalizadas pela competente escritura pública, se o valor do imóvel for superior a 30 (trinta) vezes o valor do salário mínimo (tendo como base o valor venal do imóvel), sendo de todo recomendável que seja lavrada a escritura pública pela fé pública e também pelo saber jurídico do Tabelião de Notas, que poderá expor a declaração de vontade das partes de forma verdadeira e também dentro da melhor técnica jurídica.

Ana Lúcia Arruda dos Santos Silveira, advogada e coordenadora da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina