Cláusulas abusivas na compra e venda de imóvel

Quando adquire um bem na condição de consumidor (como destinatário final do produto/serviço), o comprador muitas vezes acaba se vendo em situação de vulnerabilidade, seja porque assina um contrato de adesão, cujo conteúdo não é influenciado por sua vontade, seja em razão de técnicas de marketing e convencimento utilizadas pelo fornecedor.

Os contratos de compra e venda de imóveis, em especial de unidades residenciais comercializadas na planta, costumam conter algumas cláusulas cuja abusividade passa despercebida aos olhos do consumidor. Quando se referem à cobrança de encargos e serviços, tais cláusulas só vão ser notadas quando exigidas pelo vendedor.

Dentre as cláusulas consideradas abusivas pela jurisprudência, a mais comum é a que impõe ao consumidor o pagamento de Comissão de Corretagem. Sobre o tema, em julgamento de recursos repetitivos na última quarta-feira (24), a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) modificou o entendimento tradicional e decidiu que "é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência". Contudo, como seu próprio nome indica, esta taxa só pode ser cobrada quando há a efetiva contratação, participação e prestação de serviço por um corretor de imóveis devidamente habilitado e deve ser informada ao adquirente com clareza e transparência.

Outra prática recorrente consiste na cobrança do chamado SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) como remuneração pela confecção e celebração do contrato. Ocorre que, além de não ser informado ao consumidor e não estar inserido no preço do imóvel, decorre de um serviço inexistente, pois o contrato (de adesão) possui um formato padronizado e, portanto, praticamente sem custos para o incorporador. Nesse sentido, o STJ (2ª Seção), no recente julgamento acima referido, entendeu que, ao contrário da comissão de corretagem, o SATI não configura serviço autônomo e, por isso, seu repasse ao consumidor é abusivo.

Por fim, é comum que o consumidor seja surpreendido antes da entrega das chaves com a cobrança de despesas que incidem sobre o imóvel, tais como encargos condominiais, impostos, taxas, contribuições e multas. Ocorre que, mesmo após a concessão do "Habite-se", enquanto não ocorrer a efetiva "entrega das chaves" o consumidor não pode ser responsabilizado por estes encargos (STJ, REsp 489647). E, frise-se, esta entrega deve ser efetiva, o que se dá somente quando o adquirente estiver de fato na posse do imóvel (liberado para morar ou alugar).

Gabriel Carmona Baptista, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina