Breves Notas sobre a Propriedade Urbanística

O Código Civil dispõe que o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, desde que observados o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (art. 1.299). O direito de construir ali enunciado decorre do conceito clássico da propriedade – também chamado de "senhoria" que, estruturalmente, apresenta-se em seu aspecto interno (o direito que o titular tem de usar, gozar e dispor de seus bens) e externo (o direito de reavê-lo de quem injustamente o possua).

A atividade de transformar o solo, nele edificando, seria, pois, um direito subjetivo do dono do solo, condicionado apenas pelos direitos dos vizinhos e pelos regulamentos administrativos. No entanto, em nosso país, o crescimento da população urbana, o assentamento desordenado, a segregação residencial e a atividade especulativa, vieram a inspirar outra concepção do uso do solo urbano, em que a propriedade apareça redefinida em seu conteúdo, em função da necessidade de ordenar a ocupação das cidades.

Esses fatos concorrem para a demonstração da necessidade de uma política urbanística em que se ordene a utilização do solo apoiada em uma concepção renovada da propriedade, que nada mais seria que a consideração de uma propriedade urbanística. Esta concepção é fundada na diversificação do direito de propriedade no seu conteúdo que permite implementar uma política ordenada e justa que encontra fundamento constitucional (artigos 1º, III, 6º, 21, IX, 30, 170, III, 182 e 183, CF/88).

Destaca-se, nessa formulação, a implantação de uma política de regularização fundiária, o parcelamento, utilização e edificação compulsórios dos imóveis urbanos e ainda o direito de superfície, instituto por meio do qual é possível negocialmente separar o direito de construir do direito de propriedade do solo, abrindo alternativas de utilização do solo por quem não seja proprietário dele, sob a forma de um direito real.

Todos esses fundamentos, princípios, e instrumentos, aliados a vários outros, foram implícita ou explicitamente acolhidos pelo Estatuto das Cidades, Lei Federal nº 10.257/2001 que estabelece diretrizes gerais da política urbana. A referida lei já influencia a administração pública local há tempos, como se observa das leis que trataram do loteamento fechado e do aumento progressivo de alíquota de imposto predial e territorial urbano não edificado. Enfim, esta nova concepção de propriedade urbanística, que modificou o exercício do direito de propriedade em Londrina, já está entre nós há tempos e não foi percebida por muitos, em que pese tal novidade não seja pequena.

• Alessandro Marinelli de Oliveira, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-Londrina