Há muito tempo que o perfil do síndico mudou. Hoje, quem toma a frente da administração de condomínios nem sempre é aquele morador aposentado com tempo livre para se dedicar à tarefa. Nos últimos anos, jovens profissionais e empresários têm encarado o desafio de gerenciar grandes conjuntos habitacionais. Também surgiu nesse período a figura do síndico profissional. Mais do que experiência, quem assume tal missão precisa ter comprometimento, organização e habilidade para lidar com pessoas e conflitos. Além disso, tem de conhecer muito bem a legislação e suas responsabilidades legais no âmbito cível e criminal.
O advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, Rodrigo Karpat, esteve em Londrina nesta semana para ministrar uma palestra sobre o tema. O evento foi promovido pela Ápice Administração de Condomínios e realizado no auditório da Associação Comercial e Industrial de Londrina (Acil), na última quarta-feira. Na oportunidade, síndicos puderam esclarecer as principais dúvidas envolvendo questões jurídicas da função que desempenham. A estimativa da Ápice é que em Londrina existam mais de 3 mil condomínios.
Antes da palestra, em entrevista à FOLHA, Rodrigo Karpat explicou que já não é mais possível administrar essas comunidades de forma "caseira" como no passado. Isso porque, nos últimos anos, as obrigações dos conjuntos habitacionais aumentaram bastante, assim como as responsabilidades de seus administradores, o que exigiu que os síndicos se qualificassem cada vez mais. O advogado disse que é possível comparar os condomínios com empresas, por isso, quem assume o trabalho de gerenciá-los precisa ser bem treinado, estudar as leis e buscar o apoio de assessorias jurídica, contábil e administrativa.
Muito síndico por aí não sabe que pode responder até criminalmente por problemas ocorridos dentro do condomínio caso fique provado que foram causados por imprudência, negligência ou imperícia do administrador. Um corrimão em mal estado de conservação ou danificado que provoque a queda de um idoso, por exemplo, pode render uma ação judicial por lesão corporal contra o síndico se o juiz entender que ele foi omisso em relação à manutenção ou conserto. Além de uma condenação criminal, ele poderá responder também civilmente e terá de indenizar o morador, ou seja, os prejuízos são enormes.
Karpat destaca que os pressupostos da responsabilidade civil são "ação, omissão, nexo causal – relação entre ação e dano -, e culpa". Em resumo, se o síndico agir ou deixar de agir em uma situação que cause prejuízo a alguém ou ao próprio condomínio, ele poderá responder civilmente e terá que assumir a responsabilidade de reparar o dano. Já a responsabilidade criminal, como mencionado no exemplo do corrimão, pressupõe o descumprimento de uma lei. "Toda responsabilidade criminal tem reparação civil", alerta o advogado. O mais grave é que, segundo o especialista, nem todos os síndicos têm consciência dessas responsabilidades e nem imaginam que a não observância das leis pode levá-los para a prisão.

TRANSPARÊNCIA E ‘JOGO DE CINTURA’
Há mais de 15 anos na administração de condomínios e síndico profissional há seis anos, Arthur Harbs diz que a principal qualidade de um bom gerenciador é a transparência. A profissão – que está em vias de ser regulamentada no Brasil – exige muito "jogo de cintura", segundo ele.
Para Harbs, o síndico acaba sendo um "multiprofissional", uma mistura de psicólogo, engenheiro, arquiteto, advogado, pois precisa ter um vasto conhecimento sobre tudo que envolve o bom funcionamento dos conjuntos habitacionais. "Tem que gostar de lidar com o ser humano", avisa.
Hoje, ele administra cinco condomínios em Londrina. "Meu celular fica ligado 24 horas por dia. Não tenho fim de semana nem feriado. O síndico é como um parteiro, nunca se sabe a que horas o filho vai nascer", brinca. Apesar disso, Harbs destaca que o trabalho é recompensado pelo reconhecimento dos moradores e só por isso já vale a pena.
A professora do ensino fundamental Lilian Cristina Lemos Cursino assumiu a tarefa de administrar o condomínio em que mora há um ano e dois meses. Segundo ela, "o ônus é maior que o bônus". "O síndico é igual juiz de futebol e a sogra, sempre tem alguém falando mal", brinca.
Apesar disso, a professora confessa que acabou se envolvendo com os problemas do condomínio e que é recompensador poder promover melhorias e receber o apoio dos moradores. Como não tinha experiência como administradora, ela buscou vários cursos e conta com a assessoria de uma empresa especializada. No futuro, pretende investir na profissão de síndico profissional.