Deficit habitacional estimado em 6,1 milhões de unidades e projeção de crescimento de 26% no número de famílias brasileiras de 2017 a 2030 formam um cenário promissor para a construção civil nos próximos anos. Para aproveitar as oportunidades, será preciso conhecer o perfil de quem vai comprar imóveis. Isso se faz com inovação. Esse é o ponto de vista do engenheiro civil e coordenador acadêmico da FGV (Fundação Getúlio Vargas), do Rio de Janeiro, Pedro de Seixas Corrêa. Ele foi responsável pela palestra de abertura do 13º EncontrosFolha, realizado pelo Grupo FOLHA quinta-feira (14) no auditório do Aurora Shopping, que teve como tema “Construção Civil e Imobiliária – O Papel da Construção Civil na Economia do Norte do Paraná”.

“Recentemente, tivemos problemas de estoques elevados em determinadas regiões do País. E o que nós produzimos não pode ser transportado de um lugar para outro. Então, é fundamental saber projetar a demanda. Precisamos ser assertivos na hora de produzir. O País tem um potencial enorme de crescimento. Ainda vai demandar muita construção nas próximas décadas”, disse o engenheiro.

O encontro ainda contou com a participação de quatro painelistas: o prefeito de Londrina, Marcelo Belinati, o diretor do Grupo Plaenge, Alexandre Fabian, o diretor da Quadra Construtora, Luis Carlos Moro Pires, e o gerente de Expansão do Grupo A.Yoshii, Leonardo Schibelsky.

De acordo com Seixas, o deficit habitacional brasileiro era de 6.186.503 unidades, na estimativa feita pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) em 2015 – dado mais recente disponível. Mas não faltam tantas residências. “Metade desse deficit se deve ao fato de que o valor do aluguel é excessivo em relação à renda dessas famílias.” Ou seja, são famílias que pagam além do que deveriam para morar e precisam de imóveis mais adequados às condições econômicas delas.

O levantamento mostra que faltam casas para menos de um milhão de pessoas que vivem em situação precária no Pais. E para cerca de 1,5 milhão que estão em situação de coabitação. “São filhos em idade adulta que moram com os pais, mas já têm suas famílias formadas. Ou pais que moram com os filhos por falta de recursos”, explicou. E ainda há cerca de 300 mil famílias que vivem em residências menores do que necessitam.

O engenheiro disse que o setor precisa estar atento para a janela demográfica brasileira. “Nos anos 2000 entramos numa janela de transição entre um país com população jovem para um perfil mais idoso. Essa janela termina na metade dos anos 2030. Depois dessa fase, a situação vai ficar mais difícil”, declarou.

Seixas mostrou que as famílias vão se tornando cada vez menores no País. Em 2007, eram 3,1 brasileiros em média por família. Esse número baixou para 2,8 em 2017 e chegará a 2,4 em 2030. Daqui a 11 anos, serão 233,6 milhões de brasileiros divididos em 95,5 milhões famílias. A população vai crescer 10% de 2017 a 2030, já o número de família aumentará 26% nesse período.

A inovação é fundamental para o setor entender o que passa pela sociedade e projetar a demanda. “O País terá mais famílias com menos gente. E nós construímos para famílias e não para indivíduos. Temos de pensar nas unidades certas para essas pessoas”, ressaltou.

Outro aspecto para o qual a construção civil deve estar atenta é a mudança na relação de propriedade das novas gerações. “Quando saí da faculdade, há mais de 20 anos, o meu sonho era ter um carro. Minhas filhas (19 e 21 anos) não querem ter carro. Querem aplicativo com cartão de crédito. Não querem se preocupar com estacionar, com pagar seguro, com a lei seca”, exemplificou.

De acordo com o engenheiro, o mesmo irá acontecer no setor imobiliário. Já existem jovens que “moram no AirBnb” - aplicativo para aluguel temporário de residência no mundo inteiro. “Passam seis meses nos Estados Unidos, seis meses na Europa e seis meses na Austrália. A relação de propriedade do imóvel também está mudando. Precisamos pensar nisso também”, disse.

SUBSÍDIOS

Segundo Seixas, 84% da demanda por residência será para famílias cuja renda familiar não ultrapassa três salários mínimos. “É justamente a parcela da população que não consegue comprar o imóvel sem subsídios.” Ou seja, sem o apoio do governo não será possível enfrentar o deficit. “O dinheiro precisa aparecer em várias frentes, tanto para o incorporador como para o financiamento da produção e para a aquisição do imóvel pelas famílias”, ressaltou.

O palestrante defendeu formas alternativas de crédito, como fundos imobiliários, securitização e LCI (Letra de Crédito Imobiliário). E garantiu que o País não apresenta nenhum risco de bolha como ocorreu em 2008 nos Estados Unidos. Isso porque a relação crédito imobiliário x PIB (Produto Interno Bruto) é muito baixa no Brasil: 9,6%, segundo o último dado disponível, de 2015.

Só para se ter uma ideia, no Reino Unido, essa relação é de 75%. E, nos Estados Unidos, de 67,6% (ver quadro). “Temos muito espaço para crescer”, defendeu.

O engenheiro mostrou ainda o impacto das taxas de juros para o setor. “A cada ponto porcentual que se tira nos juros, são 5% de redução no custo total do imóvel”, contou. Com 12% de juros ao ano, o custo total do imóvel aumenta entre 46% e 69% se o prazo de pagamento subir de 15 para 30 anos. Se os juros baixarem para 6% ao ano, esse aumento vai de 30% até 41%. É preciso que o governo estimule o financiamento de longo prazo. “Hoje, o limite para financiamento é de 35 anos. Mas o prazo médio na realidade não ultrapassa 20 anos”, disse.

A 13ª edição do EncontrosFolha teve como patrocinadores as construtoras Plaenge, A.Yoshii e Quadra e o apoio do Isae/FGV e do Sebrae.

Inovação no Minha Casa Minha Vida

Foi no Programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal, que a construção civil brasileira apresentou os melhores resultados em inovação. Por meio dele, segundo o engenheiro Pedro de Seixas Corrêa, o setor aprendeu a construir prédios de quatro andares num período de quatro semanas. “É uma velocidade fantástica, uma evolução muito grande”, disse.

Ele se considera ao mesmo tempo “fã e crítico” do programa de habitação popular, atividade que ele estudou em sua tese de doutorado. “O programa apresenta resultados quantitativos importantes, mas a qualidade precisa ser repensada”, disse.

Mais segurança para quem vende

Durante o EncontrosFolha, Pedro de Seixas Corrêa defendeu a necessidade de novos modelos de contratos e garantias para a construção civil. E criticou o distrato no qual o comprador pode desistir do negócio até o momento em que o imóvel fica pronto. “Isso não é um contrato de compra e venda e sim uma opção”, avaliou.

Para funcionar como opção, disse o engenheiro, a possibilidade de desfazer o negócio deveria existir para os dois lados. “Num momento de aquecimento do mercado, a incorporadora poderia chegar para o comprador e devolver o dinheiro dele porque o imóvel agora não vale mais 200 e sim 400?”, exemplificou.

Ele defendeu também o repasse na planta – sistema já usado pela Caixa na habitação de interesse popular. Por ele, o repasse do comprador para o banco se inicia na venda na planta e não no momento da entrega do empreendimento. Com isso, além de receber a parcela referente ao custo de construção, o empreendedor já arrecada durante a fase de produção a fração do terreno e o lucro do empreendimento.